マンションリフォームで気をつけるべき注意点は？トラブル例と対策も解説

マンションのリフォームは、一戸建てのリフォームとは異なり、自分ひとりの判断ですべてを決められないという特徴があります。
「自分の家だから自由に直せるはず」と思い込んで計画を進めると、管理規約の壁にぶつかったり、着工直前になって「工事不可」と言われたりするトラブルになりかねません。
この記事では、リフォームを検討し始めたばかりのマンション所有者や中古マンション購入予定の方に向けて、専有部分と共用部分の境界線、構造による間取り変更の制限、近隣トラブルを防ぐ挨拶のマナー、そして築年数ごとの適切なメンテナンス時期について、プロの視点で徹底解説します。
失敗のない快適な住まいづくりを実現するために、まずは「やってはいけないこと」と「できること」の境界線を正しく理解しましょう。

専有部分と共用部分の境界線とリフォーム可能範囲

マンションリフォームにおいて最初に理解しておくべき最も基本的なルールは、「専有部分」と「共用部分」の明確な区別です。
ここを誤解していると、管理組合との大きなトラブルに発展する可能性があります。

天井・内装壁・床材など専有部分のリフォーム自由度

リフォームで手を加えることができるのは、原則として購入者が所有権を持つ「専有部分（せんゆうぶぶん）」に限られます。
具体的には、コンクリートの躯体（くたい）の内側にある空間すべてを指します。
例えば、天井や壁のクロス（壁紙）、室内の床材（フローリングやクッションフロア）、キッチンやユニットバス、トイレなどの住宅設備機器、そして室内の建具（ドアや引き戸）などがこれに該当します。専有部分であれば、基本的には所有者の好みに合わせて自由に改装することが可能です。
「古くなった和室を洋室に変更してリビングを拡張したい」「使い勝手の悪い押入れをウォークインクローゼットに作り替えたい」といった間取り変更も、専有部分の範囲内であれば十分に検討できます。

ただし、床材に関しては後述する「防音規定」によって使用できる素材が制限されることが多いため、完全に自由というわけではありません。
自分の希望するプランが専有部分の範囲に収まっているか、まずはリフォーム会社と一緒に図面を確認することがスタートラインとなります。

玄関ドア・窓サッシ・バルコニーなど共用部分の変更禁止

多くのマンション所有者が誤解しやすいのが、バルコニーや窓サッシ、玄関ドアの扱いです。
これらは各住戸に付随して自分だけが使っているため「自分のもの」と思われがちですが、法律上および管理規約上はマンション全体の「共用部分（きょうようぶぶん）」に該当します。
居住者には、そこを独占して使える「専用使用権」が与えられているに過ぎません。
そのため、個人の判断で勝手にリフォームすることは厳禁です。
具体的には、サッシ（窓枠）や窓ガラスを断熱性の高いものに交換したり、玄関ドアを最新のデザインに取り替えたりすることは、マンション全体の美観（外観）の統一性が損なわれるため、原則として認められません。

また、バルコニーにウッドデッキやタイルを敷く場合も、避難ハッチを塞がない、すぐに撤去できる構造にするなどの消防法上のルールを守る必要があります。
もし勝手に共用部分を改造した場合、管理組合から原状回復を命じられたり、規約違反として損害賠償を請求されたりするリスクがあります。

[h3]玄関ドア内側の塗装や鍵交換における例外的な許容範囲

玄関ドア自体は共用部分であるため交換はできませんが、例外的に「内側（室内側）」の表面については専有部分とみなされ、リフォームが許可されるケースがあります。
例えば、玄関ドアの内側が古びて汚れている場合、塗装を施したり、ダイノックシート（化粧フィルム）を貼り付けたりすることで、インテリアのテイストに合わせて玄関周りの雰囲気を一新することは可能です。
ただし、外側（共用廊下側）はマンション全体の資産であるため、一切変更できません。
また、防犯性能を高めるための「鍵の交換」や「補助錠の設置」については、管理組合に申請し承認を得れば許可されることが一般的です。
ただし、オートロックシステムと連動している鍵（一本でエントランスも開けられる鍵）の場合や、穴あけ工事を伴う補助錠の設置は、規約によって制限されている場合もあります。

同様に、窓ガラスについても、近年の省エネリフォーム推奨の流れを受け、管理組合の細則によって「指定された規格の製品（内窓設置など）であれば個人での工事可」とルールが緩和されているマンションも増えています。
まずは管理規約の最新版を確認し、どこまでが許容範囲なのかを正確に把握することが重要です。

間取り変更を左右する構造と配管の物理的制約

「リビングを広くしたい」「水回りの場所を変えたい」という希望があっても、マンションの「構造」と「配管」の事情によって、実現できることとできないことが明確に分かれます。

壁撤去が容易なラーメン構造と制限がある壁式構造の違い

間取り変更の自由度を決定づけるのが、マンションの建築構造です。
主に「ラーメン構造」と「壁式構造（かべしきこうぞう）」の2種類に大別されます。
ラーメン構造は、太い柱と梁（はり）の枠組みで建物を支える構造です。
中高層マンションの多くがこのタイプで、室内の天井や隅に柱や梁の出っ張りが見られるのが特徴です。
この構造の場合、部屋を仕切っている壁のほとんどは建物を支える役割を持たない「雑壁（ざつかべ）」であるため、リフォームで撤去することが容易です。

したがって、3LDKを広い2LDKにするなどの大胆な間取り変更がしやすい構造と言えます。
一方、壁式構造は、鉄筋コンクリートの壁（耐力壁）そのもので建物を面として支える構造です。
5階建て以下の中低層マンションによく見られ、室内に柱や梁の出っ張りがなくすっきりしているのがメリットです。
しかし、構造体となっているコンクリート壁は絶対に壊すことができません。
「この壁を取り払って隣の部屋と繋げたい」と思っても、その壁が耐力壁であれば物理的に不可能なのです。

図面上で壊せる壁と壊せない壁を見極めるには専門的な知識が必要ですので、物件購入前やプランニングの段階で必ずプロの判断を仰いでください。

排水勾配確保の必要性による水回り移動距離の限界

キッチンやトイレ、浴室などの水回り設備を移動させたい場合、最も大きなハードルとなるのが「排水管の勾配（こうばい）」です。
水は高いところから低いところへ流れるため、排水管には一定の傾斜をつける必要があります。
一般的には1メートル進むごとに1〜2センチ下がる程度の勾配（1/50〜1/100）が必要とされており、移動距離が長くなればなるほど、床下の高さが必要になります。
もし床下のスペース（コンクリートスラブと床材の間の空間）に十分な余裕がない場合、水回りを大きく移動させることはできません。
無理に移動させようとすると、床全体の高さを上げなければならず、天井が低くなったり、廊下に段差ができたりしてバリアフリー性が損なわれるデメリットが生じます。

特に注意が必要なのが、昭和40〜50年代のマンションに見られる「スラブ下配管（階下の天井裏を通っている配管）」のケースです。
この場合、配管のルートを変えるには階下の住戸の天井を剥がす必要があり、現実的には水回りの位置変更は不可能です。
リフォーム会社による現地調査では、点検口から床下を確認してもらい、現実的にどの程度まで移動が可能かを見極める必要があります。

絶対に動かせないパイプスペースの位置確認

マンションの間取り図を見ると「PS」と記されたスペースがあります。
これは「パイプスペース（Pipe Space）」の略で、上下階を貫く給水管、排水管、ガス管などのメインパイプ（縦管）が通っている場所です。
このパイプスペースはマンション全体の共用設備であり、建物の構造上一体となっているため、リフォームで位置を動かすことは絶対にできません。
リフォームのプランニングにおいて、このPSの位置は大きな制約となります。
例えば、壁付けキッチンをアイランドキッチンにして開放的な空間を作りたいと考えても、キッチンのすぐ横にPSがある場合、その柱のような出っ張りだけは部屋の真ん中に残さなければなりません。

また、トイレを移動したい場合も、汚水を流す太い排水縦管（PS内にある）までの距離が遠くなると、前述の勾配確保が難しくなり、詰まりの原因となります。
PSの位置はリフォームにおける「動かせないアンカー」のような存在です。
理想の間取りを考える際は、まずPSの位置を確認し、そこを起点に水回りの配置を検討するのが失敗しないコツです。

管理規約で定められた床材の防音規定と設備容量

リフォーム後の生活で最も多いトラブルの一つが「騒音」です。
そのため、マンションの管理規約には、目に見えない「音」や「インフラ容量」に関する厳しいルールが定められています。

フローリング張り替え時に必須の遮音等級L-40またはL-45

マンションの騒音トラブルで圧倒的に多いのが、上階の足音や物が落ちる音などの「床衝撃音」です。
そのため、多くの管理規約では床材の変更について防音規定（遮音等級）を定めています。
一般的には「L-45」または「L-40」という等級が基準として設けられています。
数字が小さいほど遮音性能が高く、L-45は「スプーンを落とした音がかすかに聞こえる程度」、L-40はさらに静かなレベルを指します。
かつて主流だったカーペット敷きの部屋をフローリングにリフォームしたい場合、単に木材を張るだけでは音が響きやすくなり、規約違反となるだけでなく、下階の住人から苦情が来る原因となります。

リフォームでは、マンション用として開発された、裏側にクッション材がついた「遮音フローリング」を使用するか、床下地で遮音対策を行う「二重床工法」などを採用する必要があります。
遮音フローリングは歩行時に独特の沈み込み感（フワフワした感触）があるため、施工前にショールームなどで実物の歩行感を確認しておくことをおすすめします。
無垢材などの遮音性能がない床材を使いたい場合は、特別な下地工事が必要となり、費用と工期が変わってきます。

マンション全体の電気容量上限によるアンペア増設不可

現代の生活では、大型冷蔵庫、ドラム式洗濯機、エアコンの複数台設置、食洗機、浴室乾燥機など、消費電力の大きな家電が増えています。
しかし、古いマンションの場合、各住戸に供給できる電気容量（アンペア数）の上限が、建物全体の受変電設備の能力によって制限されていることがあります。
例えば、現在は30アンペア契約だが、リフォームを機に50アンペアや60アンペアに契約変更したいと考えても、管理規約や建物のインフラ事情により「各戸最大40アンペアまで」といった上限が決められている場合があります。
この上限を超えて契約することはできません。
もし容量不足のまま多くの家電を同時に使うと、頻繁にブレーカーが落ちる生活を強いられることになります。

リフォーム計画時には、現在の契約アンペア数だけでなく、「最大何アンペアまで増設可能か」を管理組合や電力会社に必ず確認してください。
場合によっては、省エネ性能の高い家電を選ぶなど、電気使用量を抑える工夫が必要になります。

ガス給湯器の号数アップや追い焚き機能追加の制限

ガス給湯器の能力を示す「号数」や機能にも、マンション特有の制限があります。
号数は「1分間に水温+25℃のお湯を何リットル出せるか」を示し、16号から20号、24号へとサイズアップすることで、キッチンとシャワーを同時に使っても湯量が安定します。
しかし、管理規約によっては、マンション全体のガス供給能力や排気量の問題から「号数アップ禁止（現状の号数を維持すること）」と定められていることがあります。
また、元々「追い焚き機能」がないマンションに、リフォームで追い焚き付きの給湯器を導入したいという要望も多くあります。
これには、浴槽と給湯器の間を循環させるための新たな配管を通す必要があり、壁に穴を開ける工事（コア抜き）が必要になるケースがあります。

外壁への穴あけは共用部分の破壊行為となるため、原則禁止です。
既存の穴を利用できるか、あるいは「貫通工事不要の給湯器（ホールインワン給湯器など）」が設置できるかなど、専門的な判断が必要です。
LIXILやリンナイなどの大手メーカーにはマンションリフォーム専用の機種もありますが、設置可否は必ず現地調査で判断してもらいましょう。

IHクッキングヒーター導入時の電圧変更と電気容量確認

ガスコンロからIHクッキングヒーターへの交換は、安全性や掃除のしやすさから人気の高いリフォームです。
しかし、IHクッキングヒーターを使用するには「200V（ボルト）」の電圧が必要となります。
一般的な家庭用コンセントは100Vですので、分電盤からキッチンまで200V専用の配線を引く電気工事が必要です。
ここで問題になるのが、前述した「電気容量の上限」です。
IHは消費電力が大きいため、導入には契約アンペア数の引き上げが推奨されますが、マンション全体の容量制限でそれが叶わない場合があります。

また、古いマンションでは分電盤自体が200Vに対応していない、あるいは配線を通すためのダクトスペースが確保できないという物理的な問題が発生することもあります。
ガスからIHへの変更を希望する場合は、単にキッチンのカタログを見るだけでなく、電気工事士の資格を持つ担当者に分電盤と配線ルートを確認してもらうことが必須です。

近隣トラブルを防ぐ工事前の挨拶と申請手続き

マンションリフォームにおいて、工事そのものと同じくらい重要なのが「近隣への配慮」と「手続き」です。ここを疎かにすると、工事中に苦情が殺到したり、工事後の生活で肩身の狭い思いをしたりすることになります。

両隣と上下階への挨拶回りと工事同意書の取得範囲

マンションの躯体（コンクリート）は繋がっているため、解体工事の振動や騒音は想像以上に響きます。
特に、直下の階や斜め下の階への影響は深刻になりがちです。
挨拶回りの範囲は、基本的に「両隣（左右）」と「上下階（真上と真下）」、さらに念を入れるなら「斜め上下」を含めた計8軒が理想的です。
特に真下の階の住人には、リフォーム後に万が一の水漏れなどで迷惑をかけるリスクもゼロではないため、最も丁寧な対応が求められます。
管理規約によっては、リフォーム申請の条件として「近隣住戸の署名・捺印（工事同意書）」の提出が義務付けられている場合があります。

普段からコミュニケーションが取れていないと、この同意書にサインをもらえず、着工が遅れるという事態にもなりかねません。
挨拶にはリフォーム会社の担当者も同行してもらい、専門的な工事内容や騒音が出る期間について説明してもらうのがスムーズです。
簡単な粗品を持参し、「○月○日から○日までご迷惑をおかけします」と誠意を持って伝えることが大切です。

管理組合への工事申請書提出期限と理事会承認までの期間

「来週から工事を始めたい」と思っても、マンションリフォームはすぐには着工できません。
ほとんどのマンションでは、管理組合に対して「工事申請書」「設計図書（図面）」「仕様書」「工程表」などの書類を提出し、承認を得る必要があります。
重要なのは、この承認プロセスにかかる期間です。
申請書類は、管理会社を経由して理事長や理事会で審議されるため、提出から承認まで「2週間〜1ヶ月」程度の期間を要するのが一般的です。
理事会が月に1回しか開催されない場合、タイミングが悪いと承認が翌月になってしまうこともあります。

承認が下りる前に工事を始めることは規約違反であり、最悪の場合、工事中止命令が出ることもあります。
リフォーム会社との契約が済んだら、すぐに管理規約の申請フローを確認し、余裕を持ったスケジュールで書類作成を進めるよう依頼してください。
また、お盆や年末年始などは理事会が開かれないこともあるため、時期には注意が必要です。

エレベーターや共用廊下の養生徹底と搬入ルールの遵守

工事中は、資材の搬入や廃材の搬出のために、職人が頻繁に共用部分を行き来します。
この際、エントランスの床、エレベーターの内部や枠、共用廊下の壁や床に傷をつけないよう、保護シートやプラスチックボードで覆う「養生（ようじょ）」を徹底することが求められます。
養生が不十分だと、マンションの資産を傷つけるだけでなく、他の住民に不快感を与え、クレームの原因となります。
また、管理規約や使用細則には「資材搬入は午前9時から午後5時まで」「エレベーターの使用は住民優先」「土日祝日の工事は禁止」といった細かいルールが定められています。
信頼できるリフォーム会社であれば、これらのルールを事前に確認し、養生の徹底や駐車スペースの確保など、近隣への配慮を怠りません。

見積もりの段階で「養生費」や「現場管理費」が計上されているかを確認し、「どのような養生を行う予定ですか？」と質問してみるのも、良い業者を見極めるポイントです。

築年数別のリフォーム推奨時期とメンテナンス目安

マンションは一度リフォームすれば終わりではありません。
設備や配管には寿命があり、適切な時期にメンテナンスを行うことで、大きなトラブルを防ぎ、快適な暮らしを維持することができます。

築10年から15年で検討する給湯器や水栓金具の部品交換

新築や前回のリフォームから10年〜15年が経過すると、住まいの各所に「マイナートラブル」が発生し始めます。
特に顕著なのが、毎日使う給湯器や水栓金具などの設備機器です。
ガス給湯器の寿命は一般的に10年〜15年と言われており、この時期を過ぎるとお湯の温度が安定しなくなったり、異音がしたりするようになります。
給湯器は冬場に故障することが多く、突然お湯が出なくなると生活に大きな支障が出ます。
完全に壊れる前に交換を検討しましょう。

また、キッチンや浴室の蛇口（水栓）からの水漏れ、換気扇の吸い込み低下、温水洗浄便座の不具合などもこの時期に多発します。
これらは大規模な工事を伴わない「部分的な交換・修理」で対応できることが多いですが、複数の不具合が重なる場合は、まとめて交換した方が工事費や出張費を節約できることがあります。

築20年で必要になるキッチン・浴室・トイレの本体交換

築20年を迎えると、住宅設備機器の老朽化が目に見えて進み、使い勝手の悪さや汚れが落ちにくいといった不満が大きくなってきます。
キッチン、ユニットバス、トイレ、洗面化粧台などの「水回り4点」は、この時期に本体ごとの交換を検討するべきタイミングです。
20年前の設備と最新の設備では、省エネ性能や清掃性、機能性に大きな差があります。
例えば、最新のトイレは節水性能が格段に向上しており、水道代の節約に繋がります。
また、ユニットバスの断熱性能も進化しており、冬場のお風呂の寒さを解消するヒートショック対策としても有効です。

この時期に水回りを一新することで、その後の15年〜20年を快適に過ごすことができます。
また、同時に汚れや剥がれが目立つ壁紙（クロス）の張り替えや、畳の表替えなどの内装リフォームを行うケースも多く見られます。

築30年以降に実施すべき給排水管更新とフルリノベーション

築30年を超えたマンションで最も警戒すべきリスクは、目に見えない「給排水管（配管）の老朽化」です。
特に1980年代以前のマンションでは、錆びやすい鉄管や銅管が専有部分（床下）に使われていることが多く、ピンホール（小さな穴）による水漏れ事故のリスクが高まります。
階下への漏水事故を起こすと、賠償責任など多大な精神的・金銭的負担が発生します。
そのため、築30年以降のリフォームでは、表面的な設備の交換だけでなく、床を剥がして専有部分内の給排水管をすべて新品に交換する（更新工事）ことが強く推奨されます。
これに合わせて、間取りを根本から見直す「スケルトンリノベーション（フルリノベーション）」を行うのが合理的です。

断熱材の入れ替えや段差をなくすバリアフリー化も含めて、住まい全体の性能を現代の基準まで引き上げることができるため、資産価値の維持にも繋がります。

まとめ

マンションのリフォームは、一戸建てとは異なり「管理規約」や「構造上の制約」というルールの中で、いかに理想の住まいを実現するかが鍵となります。

• 専有部分と共用部分の違いを正しく理解する
• 構造や配管の位置による制限を事前にチェックする
• 床材の遮音規定や電気容量の上限を守る
• 近隣への挨拶と適切な申請手続きを怠らない
• 築年数に応じた適切なタイミングでメンテナンスを行う

これらのポイントを押さえておけば、リフォーム後に発生するトラブルのほとんどは未然に防ぐことができます。
しかし、マンションごとの複雑なルールや構造の判断を、お客様だけで行うのは困難です。
だからこそ、パートナーとなる「リフォーム会社選び」が非常に重要になります。
実績豊富なリフォーム会社であれば、マンション特有の制約を熟知しており、規約の範囲内でお客様の要望を叶えるための最大限の提案をしてくれるはずです。

山根木材では、これまでに累積1万件を超える施工実績があり、マンションリフォームにおいても数多くの経験を持っています。
お客様のマンションの特性を見極め、ライフスタイルに寄り添った最適なプランをご提案いたします。まずは管理規約をご準備の上、お気軽にご相談ください。