リフォーム一体型ローンとは？メリット・デメリットや各ローンの特徴

中古住宅を購入して、自分たちの理想の暮らしに合わせてリノベーションしたい。
そんなニーズの高まりとともに、リフォーム一体型住宅ローンへの注目が集まっています。
これは、中古住宅の購入費用とリノベーション費用を、金利の低い住宅ローンでまとめて一本化できるとても便利な金融商品です。
しかし、メリットが多い一方で、知っておくべきデメリットや手続きの複雑さもあります。
また、多くの金融機関が商品を提供しているため、「結局どこを選べば良いの？」と悩んでしまう方も少なくありません。

この記事では、リフォーム一体型住宅ローンの基本から、専門家が厳選したおすすめの金融機関ランキング、そして申し込みから融資実行までの具体的な流れまで、あなたの疑問や不安を解消するために必要な情報をすべて網羅しました。
この記事を読めば、あなたにとって最適なリフォーム一体型住宅ローンが見つかり、賢く理想の住まいを実現するための第一歩を踏み出せるはずです。

リフォーム一体型住宅ローンの5つのデメリットと3つのメリット

リフォーム一体型住宅ローンは非常に魅力的ですが、計画を進める前に必ずメリットとデメリットの両方を理解しておくことが重要です。
まずは、多くの方が気になるデメリットから見ていきましょう。

デメリットは審査期間の長さと手続きの複雑さ

便利な反面、リフォーム一体型住宅ローンには特有の注意点が存在します。
特に以下の5つのデメリットは、事前に把握しておくことで対策を立てやすくなります。

1. 取扱金融機関が少ない
   すべての金融機関がリフォーム一体型住宅ローンを扱っているわけではありません。
   普段利用している銀行や、金利が低いと評判のネット銀行でも取り扱いがない場合があります。
   選択肢が限られるため、自分に合った商品を見つけるのに時間がかかる可能性があります。
2. 物件探しとリフォーム計画を同時に進める必要がある
   通常の住宅ローンと異なり、ローン審査の段階で「物件の購入費用」と「リフォーム費用」の両方の見積もりが必要です。
   そのため、物件を探しながら、同時にその物件でどのようなリフォームが可能か、いくらかかるのかをリフォーム会社と詰めていく必要があります。
   タイトなスケジュールで複数のことを同時に進めなければならない点が、大きな負担となることがあります。
3. 提出書類が多く手続きが複雑
   上記の理由から、ローン審査時には通常の住宅購入に必要な書類に加え、「工事請負契約書」や「リフォームの見積書」「図面」といったリフォーム関連の書類も提出しなければなりません。
   書類の準備に手間と時間がかかることを覚悟しておく必要があります。
4. 融資実行までの期間が通常の住宅ローンより長い
   リフォーム内容の確定や見積もりの取得に時間がかかる上、金融機関側でも物件の価値とリフォームプランの両方を審査する必要があるため、事前審査から融資実行までの期間が長くなる傾向にあります。
   人気の物件を他の人に契約されてしまうリスクも考慮しなければなりません。
5. 総借入額が大きくなりやすい
   リフォーム費用もまとめて借り入れられるため、ついつい夢が膨らみ、リフォームのグレードを上げすぎてしまうことがあります。
   結果として総借入額が大きくなり、月々の返済が家計を圧迫する可能性も。
   あくまで「無理なく返せる範囲」で予算を組むという冷静な視点が不可欠です。

メリットは低金利での一本化と手続きの簡素化

デメリットを理解した上で、次に大きなメリットを見ていきましょう。
これらを活用できれば、リフォーム一体型住宅ローンは理想の住まいづくりにおける最強のパートナーになります。

1. 低金利で借りられる
   最大のメリットは、金利の高いリフォームローン（一般的に年1〜4％程度）を別途組む必要がなく、リフォーム費用も住宅ローンと同じ低い金利（年0.5〜2％程度）で借り入れられる点です。
   借入額が数千万円単位になることも珍しくないため、この金利差は総支払額にすると数百万円の違いになることも。
   これが、賢くリノベーションを実現するための最も重要なポイントです。
2. 長期の返済計画が立てやすい
   一般的なリフォームローンの返済期間が10年〜25年前後であるのに対し、リフォーム一体型住宅ローンは最長35年という長期での返済が可能です。
   返済期間を長く設定できるため、月々の返済額を抑え、教育費や将来のための貯蓄など、他のライフイベントにも資金を回しやすくなります。
   家計にゆとりを持たせながら、無理のない返済計画を立てられるのは大きな魅力です。
3. 諸費用と手間を削減できる
   ローン契約が一本化されることで、契約手続きが1回で済みます。
   これにより、ローン契約ごとに必要となる事務手数料や印紙代といった諸費用を節約できます。
   また、返済の窓口も一つになるため、毎月の資金管理がシンプルになるというメリットもあります。
   住宅ローン以外にもカーローンや教育ローンなど複数の返済があるご家庭にとっては、管理の手間が省けるだけでも精神的な負担が軽くなるでしょう。

【2025年版】リフォーム一体型住宅ローンおすすめ銀行ランキング

中古住宅の購入とリノベーションを考える際、数多くの金融機関の中から最適な一本を見つけ出すのは大変です。
そこで今回は、金利の低さ、手数料のお得度、団信（団体信用生命保険）の手厚さ、そしてオンラインでの手続きの利便性という4つの視点から、本当におすすめできるリフォーム一体型住宅ローンをランキング形式でご紹介します。
このランキングを参考にすれば、ご自身の希望に合った金融機関がきっと見つかるはずです。

総合力1位SBI新生銀行

リフォーム一体型住宅ローンを検討する上で、現在最も有力な選択肢となるのがSBI新生銀行です。
最大の魅力は、業界トップクラスの変動金利の低さと、事務手数料が定額型で分かりやすい点にあります。
特に「パワースマート住宅ローン」は、中古マンションや中古戸建てのリノベーションを考えている方から高い支持を得ています。
SBIの住宅ローンでリフォーム費用を組む場合、リフォーム部分にも住宅ローンと同じ金利が適用されるため、別途リフォームローンを組むより総支払額を大きく抑えることが可能です。
さらに、団信の保障内容も充実しており、安心して長期の返済計画を立てられます。

住宅ローンとリフォームの一括手続きをネットで完結させたい、かつ金利や手数料といったコストを徹底的に抑えたいというニーズに完璧に応える、まさに総合力No.1の金融機関といえるでしょう。

ネット銀行ならauじぶん銀行

スマートフォンでの手続きの手軽さと、独自のサービスで人気を集めているのがauじぶん銀行の住宅ローンです。
リフォーム一体型住宅ローンのネット銀行というカテゴリーにおいて、SBI新生銀行と並んで常に比較される存在です。
auじぶん銀行の強みは、「がん100%保障団信」が金利上乗せなしで付帯するなど、手厚い保障にあります。
もしもの備えを重視する方にとっては非常に心強いサービスです。
また、auの通信サービスを利用している方であれば金利優遇を受けられる「au金利優遇割」も大きな魅力。
ソニー銀行の住宅ローンもリフォーム一体型に対応していますが、団信の手厚さや独自の金利優遇プランを考慮すると、特にauユーザーにとってはauじぶん銀行に軍配が上がることが多いでしょう。
リノベーションローンを銀行で探す際、オンラインでの利便性と保障内容を両立させたい方におすすめです。

中古物件に強いアルヒ【フラット35】

個人事業主の方や、転職して間もない方など、収入の安定性に不安があり民間の金融機関での審査が厳しいと感じる方には、アルヒが提供する【フラット35】がおすすめです。
【フラット35】は住宅金融支援機構と民間が提携して提供する長期固定金利の住宅ローンで、収入の安定性よりも返済能力を重視する独自の審査基準が特徴です。
リフォーム一体型の商品（リノベ）も用意されており、中古住宅のリノベーションローンとして多くの方に利用されています。
最大のメリットは、最長35年間の金利が変わらない固定金利の安心感です。
将来の金利上昇リスクを避けたい方には最適でしょう。

フラット35でリフォーム一体型のおすすめを探すなら、取扱金融機関の中でも実績No.1のアルヒが第一候補となります。
申し込み手続きのサポートも手厚く、安心して相談できる点も魅力です。

イオン銀行とみずほ銀行の選択肢

イオン銀行は、イオングループならではの特典が魅力です。
リフォーム一体型住宅ローンを利用すると「イオンセレクトクラブ」に入会でき、毎日のお買い物が5%オフになる特典を受けられます。
日常的にイオンを利用する方にとっては、金利以上のメリットを感じられるでしょう。
一方、みずほ銀行のようなメガバンクは、対面でじっくり相談できる安心感が最大の強みです。
手続きが複雑なリフォーム一体型ローンだからこそ、専門のスタッフに直接相談しながら進めたいという方には最適です。

リフォームローンをみずほで検討する場合、住宅ローンとセットにすることで有利な条件を引き出せる可能性があります。
ネット銀行の手軽さも魅力ですが、こうした実店舗を持つ銀行の安心感も依然として大きな選択理由となっています。

主要銀行5社の金利・手数料・団信を一覧比較

ここまでご紹介した金融機関を含め、リフォーム一体型住宅ローンで人気の主要5社について、気になる金利（変動・固定）、事務手数料、団信の主な保障内容を表にまとめました。
ご自身の優先順位（金利の低さ、初期費用の安さ、保障の手厚さ）と照らし合わせながら、最適な金融機関を見つけるための参考にしてください。

※金利や手数料は2025年9月時点の一例であり、審査結果やプランによって異なります。
最新の情報は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。

申し込みから融資実行までの5ステップ

リフォーム一体型住宅ローンの流れは少し特殊です。
全体の流れを把握しておくことで、スムーズに計画を進めることができます。

ステップ1物件探しとリフォーム会社選定

まずは、リフォームと住宅購入の総予算を決めます。
現在の家賃や将来の教育費なども考慮し、無理のない返済計画を立てましょう。
予算が決まったら、物件探しとリフォーム会社探しを同時並行で進めるのが成功のカギです。
気になる物件が見つかったら、リフォーム会社の担当者に同行してもらい、その物件で希望のリフォームが実現可能か、構造上の問題はないかなどをプロの視点でチェックしてもらうことが重要です。

ステップ2金融機関の事前審査

購入したい物件と、依頼したいリフォーム会社、そしておおよそのリフォーム費用が決まったら、金融機関の事前審査（仮審査）に申し込みます。
この段階で、自分の年収でどのくらいの借入が可能か、金融機関の審査に通りそうかを把握できます。
一つの金融機関に絞らず、複数の金融機関に申し込んでおくのが基本です。
各社の条件を比較し、最も有利な条件を提示してくれた金融機関を選ぶことができます。

ステップ3売買契約と工事請負契約

事前審査に無事通過したら、物件の売買契約とリフォーム会社の工事請負契約を結びます。
リフォーム一体型ローンの場合、住宅ローンの本審査の前にこれらの契約が必要になるのが一般的です。
大きな契約ですので、契約書の内容は隅々まで確認し、不明な点は必ず質問して解消しておきましょう。
特に中古マンションの場合は、リフォームの範囲を定めた管理規約を必ず確認する必要があります。

ステップ4住宅ローンの本審査と契約

売買契約書と工事請負契約書が揃ったら、いよいよ金融機関に本審査を申し込みます。
提出書類が多くなりますので、不備がないようにしっかりと準備しましょう。
本審査に通過すれば、金融機関との間で正式なローン契約（金銭消費貸借契約）を結びます。

ステップ5融資実行とリフォーム開始

ローン契約後、指定した日に融資金が実行されます。
融資金はまず物件の売主に支払われ、物件の引き渡し（決済）が行われます。物件が自分の所有になったら、いよいよリフォーム工事がスタートします。
リフォーム会社への支払いは、工事の進捗に合わせて中間金や最終金を支払うのが一般的です。

住宅ローンの審査基準と通過のポイント

リフォーム一体型ローンは借入額が大きくなる傾向があるため、審査のハードルも高くなる可能性があります。
事前に審査のポイントを理解し、対策を立てておきましょう。

年収・勤続年数・物件の担保価値が重要

金融機関が審査で最も重視するのは、申込者の返済能力と物件の価値です。
具体的には以下の項目がチェックされます。

• 年収と返済負担率
  年収に対して、年間のローン返済額が占める割合（返済負担率）が、金融機関の定める基準（一般的に30〜35%以内）に収まっているかどうかが重要です。
• 勤続年数
  安定した収入が継続して得られるかを判断するため、勤続年数も重要な指標です。
  一般的に3年以上が望ましいとされていますが、金融機関によっては1年以上で審査可能な場合もあります。
• 物件の担保価値
  万が一返済が滞った場合に備え、金融機関は購入する物件を担保に設定します。
  そのため、物件の資産価値（担保評価）も審査の対象となります。
  築年数が古い、再建築不可物件などは評価が低くなる可能性があります。

個人の信用情報と健康状態の確認

上記に加えて、個人の信頼性も厳しくチェックされます。

• 個人の信用情報
  過去にクレジットカードや各種ローンの支払いを延滞した記録がないか、個人信用情報機関（CIC、JICCなど）の情報を照会されます。
  過去の延滞履歴は審査に大きく影響するため注意が必要です。
• 健康状態
  住宅ローンを組む際には、原則として団体信用生命保険（団信）への加入が必須となります。
  団信に加入できるかどうか、過去の病歴や現在の健康状態が告知義務の対象となります。

リフォーム一体型住宅ローンのよくある質問

最後に、リフォーム一体型住宅ローンを検討する際によく寄せられる質問にお答えします。

諸費用はどこまでローンに含められるか

金融機関によって異なりますが、多くのリフォーム一体型ローンでは、物件の購入費用やリフォーム工事費だけでなく、それに付随する諸費用もまとめて借り入れることが可能です。
具体的には、不動産会社に支払う仲介手数料、登記費用や司法書士報酬、火災保険料、そして金融機関に支払うローン事務手数料や保証料などが対象となります。
諸費用は物件価格の7〜10%程度かかるため、これも含めて借り入れられるのは大きなメリットです。
ただし、どこまでの費用を対象とするかは金融機関の方針次第ですので、事前審査の段階で必ず確認するようにしましょう。

リフォームの見積もりはいつまでに必要か

リフォームの見積書（工事請負契約書）は、住宅ローンの本審査を申し込む時点で必要となります。
そのため、物件の売買契約を結ぶのとほぼ同じタイミングで、リフォーム会社と工事請負契約を結んでおく必要があります。
物件探しから本審査まではタイトなスケジュールで進むことが多いです。
そのため、早い段階から信頼できるリフォーム会社を見つけ、物件の内見に同行してもらいながら、プランと見積もりを具体化していくことが、スムーズな手続きの鍵となります。
理想の物件が見つかってから慌てないよう、計画的に準備を進めましょう。

つなぎ融資は必要か

通常、住宅ローンの融資が実行されるのは、物件の引き渡し時です。
しかし、リフォーム工事では、工事の開始時や中間時に支払い（着工金・中間金）が必要になる場合があります。
この「融資実行前の支払い」に対応するために利用するのがつなぎ融資です。
リフォーム一体型ローンの中には、このつなぎ融資に対応している商品と、対応していない商品があります。
対応していない場合は、自己資金で支払うか、別途つなぎ融資専用のローンを組む必要があります。
金利や手数料が余計にかかる可能性もあるため、検討している金融機関のローンがつなぎ融資に対応しているか、または不要な支払いスケジュールを組めるかを事前に確認しておくことが非常に重要です。

まとめ

中古住宅の購入とリフォームを同時に考えている方にとって、リフォーム一体型住宅ローンは、低金利で資金を一本化できる非常に有効な選択肢です。
手続きの複雑さやスケジュール管理といったデメリットもありますが、それ以上に総支払額を大きく抑えられるメリットは計り知れません。
成功のカギは、早い段階から全体の流れを把握し、信頼できる不動産会社やリフォーム会社、そして金融機関というパートナーを見つけることです。
今回ご紹介したランキングや比較表を参考に、ぜひご自身にぴったりの一本を見つけて、理想の住まいづくりを実現してください。

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