マイホームの購入を検討し始め、不動産サイトや広告を見ていると「自由設計」という言葉をよく目にします。
「注文住宅とは何が違うの？」「自由設計なら何でも好きなようにできるの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
一見すると「すべて自由に決められる」ように聞こえる自由設計ですが、実際には特有のルールや仕組みが存在します。
これらを正しく理解していないと、「思ったより自由じゃなかった」「予算オーバーしてしまった」といった後悔につながることもあります。
この記事では、自由設計の定義や注文住宅（フルオーダー）との違い、間取りの変更がどこまで可能なのかといった具体的な境界線について、初心者の方にも分かりやすく解説します。
メリット・デメリットや契約前の注意点も網羅していますので、理想の家づくりにお役立てください。
自由設計の定義と注文住宅や建売住宅との違い
「自由設計」とは、一般的に「建築条件付き土地」や「モデルプランが用意された建築前の住宅」がセットで販売される際に用いられる名称です。
「フリープラン」や「売建（うりたて）住宅」と呼ばれることもあります。
言葉の響きから「一から十まで全て自由に設計できる家」だと思いがちですが、実際には「建売住宅よりは自由度が高いが、フルオーダーの注文住宅ほどではない」という位置づけが正確です。
ここでは、その具体的な仕組みや費用の違いについて詳しく見ていきましょう。
建築条件付き土地販売で採用されるフリープランの仕組み
自由設計の家の多くは、「建築条件付き土地」として販売されています。
これは、「その土地を購入するならば、指定された期間内（一般的には3ヶ月以内）に、指定された施工会社と建物の建築請負契約を結ぶこと」という条件が付いた土地のことです。
つまり、土地と建物（施工会社）がセットになっている商品と言えます。
まだ建物が建っていない状態で販売されるため、購入者の希望に合わせて間取りを変更できることから「自由設計」と謳われます。
一般的な建売住宅（分譲住宅）はすでに完成している、あるいは建築確認申請が済んでいて間取りが確定しているため変更ができません。
一方、自由設計（建築条件付き）は、土地の購入契約後に建物のプランニングを行うため、家族のライフスタイルに合わせた間取りづくりが可能になるのです。
フルオーダー注文住宅・自由設計・建売住宅の費用と自由度比較
家づくりを検討する際、よく比較されるのが「フルオーダーの注文住宅」「自由設計（建築条件付き）」「建売住宅」の3つです。
それぞれの違いを「コスト」「自由度」「工期」「手間」の観点から比較してみましょう。
- フルオーダー（完全注文住宅）： 施工会社選びから始まり、間取り、設備、建材のすべてをゼロから決めることができます。
自由度は最高ですが、その分コストは高くなりやすく、打ち合わせの手間や完成までの工期も長くなります。
「世界に一つだけの家」をつくりたい方向けです。 - 自由設計（建築条件付き）：施工会社は指定されていますが、間取りは比較的自由に変更できます。設備などはあらかじめ決められた「標準仕様」の中から選ぶスタイルが一般的です。
フルオーダーよりもコストを抑えつつ、建売住宅よりも自分たちの要望を反映できる、バランスの取れた選択肢です。 - 建売住宅（分譲住宅）： 土地と完成済みの建物がセットで販売されます。
現物を見て購入できる安心感があり、価格も最も割安で、すぐに入居できるのがメリットです。
ただし、間取りやデザインを変更することはできません。
施工会社があらかじめ指定される制約とコストメリット
自由設計の最大の特徴であり、人によってはデメリットにもなり得るのが「施工会社を選べない」という点です。
土地の売主またはその指定業者が施工を担当するため、「有名な〇〇ハウスで建てたい」「知り合いの建築家に頼みたい」といった希望を叶えることはできません。
しかし、この制約には大きなメリットもあります。
それは「コストパフォーマンス」です。
施工会社側からすれば、土地とセットで工事を請け負うことが確定しているため、営業コストを削減できます。
また、設備や建材を特定のメーカーで一括仕入れすることで単価を抑える（標準仕様化する）ことが可能になります。
このため、自由設計の家は、フルオーダーの注文住宅と同等の広さや機能を持たせながらも、よりリーズナブルな価格（値段）で提供されることが多いのです。
「施工会社に強いこだわりはないが、間取りにはこだわりたい」という方にとっては、非常に合理的な選択肢と言えるでしょう。
自由設計で変更できる範囲とできない範囲の境界線
「自由設計」において、ユーザーが最も気をつけるべきポイントは「どこまで無料で変更できて、どこからが有料（オプション）になるのか」という境界線です。
ハウスメーカーや工務店によってルールは異なりますが、一般的な傾向を解説します。
部屋の配置や収納量などの間取り変更における自由度
基本的に、自由設計における「間取り」の自由度は比較的高く設定されています。
例えば、以下のような変更は多くのケースで対応可能です。
- 部屋数の変更 ：4LDKの標準プランを、リビングを広げて3LDKに変更する。
- 収納の増設 ：ウォークインクローゼットを作ったり、パントリー（食品庫）を追加したりする。
- 和室の有無 ：リビング横の和室を洋室に変更する、あるいはなくしてLDKと一体化する。
これらの変更は、建物の延床面積（広さ）が変わらない範囲であれば、追加費用なし、あるいは少額の変更料で対応してもらえることが多いです。
ただし、標準プランよりも面積が大きくなる場合や、複雑な形状にする場合は、追加の坪単価費用が発生することもあります。
キッチンや浴室における標準仕様のグレードとメーカー指定
設備（キッチン、お風呂、トイレ、洗面台）や内装材（フローリング、壁紙、ドア）に関しては、「標準仕様」という考え方が重要になります。
施工会社はあらかじめ、「このメーカーのこのシリーズなら標準価格内で選べます」というリストを用意しています。
例えば、「キッチンはA社とB社のスタンダードモデルから選択可能で、色は5色から選べる」といった具合です。この標準仕様の範囲内で選ぶ分には追加費用はかかりません。
しかし、「どうしてもC社の高級キッチンを入れたい」「無垢材のフローリングにしたい」といった要望は「オプション」扱いとなり、標準仕様との差額、あるいは商品代金そのものが追加請求されることになります。
自由設計では、設備や建材の選択肢はフルオーダーほど広くなく、カタログから選ぶスタイルが主流であることを理解しておきましょう。
耐震性確保のために動かせない壁や窓位置の制約
間取りの自由度が高いといっても、構造上の制約によって「できないこと」も存在します。
特にツーバイフォー工法やプレハブ工法などの場合、建物を支えるために動かせない「耐力壁（たいりょくへき）」があります。
- 大空間リビング ：柱や壁のない広大なリビングを希望しても、構造計算上、途中に壁や柱が必要になることがあります。
- 窓の位置と大きさ：耐震性を確保するため、窓を設置できない壁があったり、窓のサイズに制限が出たりすることがあります。
- 水回りの大幅な移動：排水管の勾配や配管ルートの関係で、トイレやお風呂を標準プランの位置から大きく離れた場所に移動させることは難しい、または高額な工事費がかかる場合があります。
これらは「意地悪で断っている」のではなく、家の安全性（耐震等級など）を守るために必要な制約です。
自由設計を選ぶメリットと後悔につながるデメリット
ここまでの特徴を踏まえ、自由設計を選ぶことのメリットと、よくある後悔（デメリット）を整理します。
土地と建物の総額を抑えつつ希望の間取りを実現できる利点
最大のメリットは、やはり「コストと自由度のバランス」です。
建売住宅では叶えられない「対面キッチンにしたい」「書斎が欲しい」「子供部屋を将来仕切れるようにしたい」といった家族固有の要望を、フルオーダー注文住宅よりも安い価格で実現できます。
また、土地探しの面でも有利です。
条件の良い土地は、不動産会社が「建築条件付き土地」として販売することが多く、更地（建築条件なし）だけで探すよりも、希望のエリアで土地が見つかる可能性が高まります。
土地と建物の総額予算を把握しやすいのも、資金計画の面で大きな安心材料です。
土地契約からプラン決定までの期間が短い時間的なデメリット
自由設計（建築条件付き土地）のデメリットとして、スケジュールがタイトであることが挙げられます。
土地契約後、通常は3ヶ月以内に建物のプランを決定し、請負契約を結ばなければなりません。
フルオーダーの注文住宅であれば、半年や1年かけてじっくりプランを練ることも可能ですが、自由設計では短期間で集中的に打ち合わせを行う必要があります。
「もっと時間をかけて考えたかった」「急かされて決めてしまい後悔した」とならないよう、あらかじめ自分たちの要望を整理しておくことが重要です。
標準仕様から外れた変更によるオプション費用の割高感
「せっかくだから」と要望を盛り込みすぎると、オプション費用がかさみ、結果として注文住宅と変わらない金額になってしまうことがあります。
自由設計は「標準仕様」を採用することでコストダウンを図っている商品です。
そのため、標準から外れる変更は割高になりやすい傾向があります。
「あれもこれも」とグレードアップするのではなく、「キッチンのグレードは上げるが、お風呂は標準のままでいい」といったメリハリのある予算配分が成功の鍵です。
契約後のトラブルを防ぐための事前確認チェックリスト
後悔のない家づくりにするために、契約前に以下のポイントを営業担当者に必ず確認しましょう。
間取り確定までの打ち合わせ回数上限と追加設計料の有無
プランニングの打ち合わせ回数に制限があるかを確認してください。
「5回までは無料だが、それ以降は1回につき〇万円」といったルールを設けている会社もあります。
また、一度決定したプランを大幅に変更する場合、設計変更料が発生するかも聞いておくと安心です。
標準仕様に含まれる設備グレードとオプション変更時の差額
モデルハウスやパンフレットで見ている設備が「標準仕様」なのか「オプション」なのかを確認しましょう。特にモデルハウスは豪華なオプション仕様で作られていることが多いため注意が必要です。
「標準仕様のカタログを見せてください」と依頼し、どのレベルのものが標準でついているのかを具体的に把握しておきましょう。
3ヶ月以内に建築請負契約を結ぶ停止条件と白紙撤回ルール
建築条件付き土地契約には、一般的に「停止条件」が付いています。
これは、「もし3ヶ月以内に建物の請負契約が成立しなかった場合、土地の売買契約は白紙に戻り、手付金などは全額返還される」という消費者保護のルールです。
この期間内に納得のいくプランができなければ、ペナルティなしでキャンセルできる権利があることを理解しておきましょう。
逆に言えば、この期間を過ぎると契約の縛りが発生するため、期限を意識したスケジュール管理が大切です。
土地契約からプラン確定・着工までの標準的な流れ
最後に、自由設計の家が完成するまでの一般的な流れを見ておきましょう。
建売住宅よりも多くのステップが必要になります。
-
土地の申し込み・契約 気に入った建築条件付き土地の買付証明書を提出し、土地売買契約を締結します。
-
プランニング（間取り打ち合わせ） 指定の施工会社と建物の間取りや仕様の打ち合わせを行います。
ここで要望を伝え、図面を作成してもらいます。
この期間が概ね3ヶ月です。 -
建物工事請負契約 プランと見積もりに納得したら、正式に建物の契約を結びます。
-
建築確認申請 役所に図面を提出し、建築の許可を得ます。
これ以降の間取り変更は原則できなくなります。 -
住宅ローン本審査・土地決済 ローンの本審査を通し、土地の代金を支払って所有権を移転します。
-
着工・上棟・完成 工事が始まり、数ヶ月後に完成・引き渡しとなります。
まとめ
自由設計は、建売住宅の手軽さと価格、そして注文住宅の自由さを適度に取り入れた「いいとこ取り」の住宅スタイルです。
特に「予算は抑えたいけれど、建売の間取りでは満足できない」という方におすすめです。
ただし、「完全自由」ではないため、標準仕様の範囲や変更に伴うコスト、スケジュールの制約を事前にしっかり理解しておくことが大切です。
広島・東広島・福山で理想の注文住宅を建てたいなら、広島を中心に累積1万棟を超える注文住宅を手がけてきた山根木材にご相談ください。
私たちはお客様の住まいと暮らしに寄り添うライフパートナーとして、ご家族の思いに耳を傾け、ライフステージの変化も見据えた、お客様の暮らしに寄り添ったプランをご提案します。
お問い合わせ・資料請求は、下記お問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。
