都市部の便利なエリアでマイホームを建てたい方にとって、限られた土地を最大限に活用できる「3階建ての家」は非常に魅力的な選択肢です。
しかし、「階段が多くて不便そう」「建築費用が高いのでは？」といった不安や疑問を感じる方も少なくないでしょう。
3階建ての注文住宅は、確かに階段が多くなりますが、それを上回る多くのメリットがあるのも事実です。
大切なのは、費用相場やメリット・デメリット、そして実際に建てた人が感じた「後悔」ポイントを事前にしっかりと把握し、対策を立てることです。
この記事では、3階建て注文住宅の建築を検討しているあなたのために、以下の情報を網羅的に解説します。
- 具体的な費用相場と維持費
- メリットと、後悔に繋がりかねないデメリット
- 先輩たちのリアルな後悔ポイントと、その回避策
- 快適な暮らしを実現する間取りの実例
この記事を最後まで読めば、あなたの家族にとって最適な3階建ての家のイメージが明確になり、後悔のない家づくりへの第一歩を踏み出せるはずです。
注文住宅3階建ての費用相場は2,500万円～5,000万円
3階建ての注文住宅を検討する上で、最も気になるのが費用でしょう。
結論から言うと、3階建ての建築費用の相場は、建物の構造や仕様によって大きく異なりますが、木造で2,500万円～4,000万円、鉄骨造（重量鉄骨造）で3,000万円～5,000万円が一つの目安となります。
これは建物の本体工事費であり、土地代や諸費用は含まれていません。
2階建てに比べて構造計算が必須になることや、使用する資材が増えるため、どうしても費用は高くなる傾向にあります。
坪単価の目安と本体工事費以外の諸費用
3階建て注文住宅の坪単価の目安は、木造で80万円～110万円、鉄骨造で90万円～120万円ほどです。
例えば、延床面積30坪の木造3階建てを建てる場合、「30坪 × 80万円 ＝ 2,400万円」のように概算できますが、これはあくまで目安です。
実際には、この本体工事費に加えて、総額の10%～20%にあたる「諸費用」が別途必要になります。
諸費用には、建築確認申請などの手数料、地盤調査費、必要であれば地盤改良工事費、屋外の給排水工事や外構工事の費用、火災保険料、登記費用などが含まれます。
3,000万円の家なら300万円～600万円の諸費用がかかる計算になるため、資金計画は余裕を持って立てることが重要です。
建築費用を安く抑えるローコスト住宅の選択肢
「できるだけ安い費用で3階建てを建てたい」というニーズに応えるのが、ローコスト住宅です。
ローコスト住宅は、仕様や設備をシンプルにしたり、建材を規格化したりすることでコストを抑えています。
例えば、家の形を凹凸の少ないシンプルな総二階ならぬ「総三階」に近づける、窓のサイズや数を標準的なものにする、キッチンやバスルームなどの設備グレードを調整するといった工夫で、建築費用を数百万円単位で削減できる可能性があります。
ただし、注意も必要です。断熱性や耐震性、防水性能といった、住みやすさや安全性に直結する部分のコストを削りすぎると、後々メンテナンス費用がかさんだり、快適でない家になったりする後悔に繋がります。
どこにお金をかけ、どこをシンプルにするか、専門家と相談しながら賢く選択しましょう。
固定資産税やメンテナンス等の維持費
マイホームは建てて終わりではなく、維持費も考慮しなければなりません。
3階建ての場合、土地に関する固定資産税は、同じ延床面積の2階建てを建てる場合よりも土地面積が小さくなるため、安くなる可能性があります。
一方で、建物自体の評価額は高くなる傾向があるため、建物の固定資産税は2階建てより高くなることが一般的です。
また、将来的なメンテナンス費用も重要です。
特に都市部の狭小住宅では、外壁や屋根の補修時に隣家との距離が近く、通常の足場が組めないことがあります。
その場合、特殊な足場が必要となり、メンテナンス費用が想定より割高になる可能性も。
建築時の費用だけでなく、こうした長期的なコストまで見据えておくことが、賢い家づくりのポイントです。
3階建てのメリットと後悔に繋がるデメリット
3階建ての家は、その特性から多くのメリットがある一方、知っておかないと後悔に繋がりかねないデメリットも存在します。
ここでは、暮らし始めてから「こんなはずじゃなかった」とならないよう、メリットとデメリットの両面をしっかりと見ていきましょう。
メリット 狭小地での居住空間確保とプライバシー
3階建ての最大のメリットは、なんといっても狭小地のような限られた土地面積でも、縦の空間を有効活用して広い居住スペースを確保できる点です。
都市部の地価が高いエリアでも、2階建てでは諦めていた部屋数や、書斎、ビルトインガレージといった夢を叶えられます。
また、フロアごとに空間を明確に分けられるため、プライバシーを確保しやすいのも大きな利点です。
例えば、1階を親世帯、2階を共有のLDK、3階を子世帯とすれば、程よい距離感を保てる二世帯住宅が実現できます。
生活時間帯が異なる家族でも、お互いの音を気にせず快適な住みやすさを得られるでしょう。
このように、注文住宅ならではの自由な設計と組み合わせることで、3階建ては都市の暮らしを豊かにしてくれます。
メリット 眺望の良さと水害への強さ
2階建てよりも高い位置にリビングや居室を設けられるため、周囲の建物の影響を受けにくく、眺望や採光を確保しやすいのも3階建ての魅力です。
住宅密集地であっても、2階リビングや3階の窓、天窓（トップライト）や吹き抜けを設けることで、明るく開放的な空間をつくることができます。
2階からとはまた違った景色が、日々の暮らしに彩りを与えてくれるでしょう。
さらに、近年注目されているのが「水害への強さ」です。ゲリラ豪雨や台風による河川の氾濫が頻発する中、万が一自宅周辺が浸水しても、主要な居住空間を2階以上に配置していれば、命と財産を守ることができます。
ハザードマップで浸水想定区域になっている土地でも、3階建てなら安全な「垂直避難」が可能となり、土地選びの選択肢そのものが広がるという実用的なメリットもあります。
デメリット 階段の上り下りと生活動線の課題
3階建ての暮らしで最も懸念されるのが、階段の上り下りです。
若い頃は気にならなくても、年齢を重ねるにつれて毎日の昇り降りが大きな負担になる可能性があります。
特に、1階に駐車場、2階にLDK、3階に寝室と洗濯物干し場がある間取りだと、重い買い物袋を持って上がったり、洗濯物を持って何度も往復したりと、家事動線が長くなり「不便」を感じる場面が多くなります。
妊娠中やケガをした時、小さなお子さんを抱っこしての移動も大変です。
このデメリットを解消するためには、設計段階で生活動線を十分にシミュレーションすることが不可欠です。
例えば、水回りを1階に集中させる、あるいは2階にファミリークローゼットを設けて洗濯動線を完結させるなど、間取りの工夫次第で負担は大きく軽減できます。
デメリット 地震の揺れと耐震性の重要度
建物が高くなるほど、地震や強風による揺れを大きく感じやすくなります。
特に細長い形状の3階建て木造住宅では、上階ほど揺れが大きくなる傾向があり、不安を感じる方もいるかもしれません。
また、都市部で人気のビルトインガレージは、1階部分の壁量が少なくなるため、構造的な工夫をしないと耐震性が弱点になりがちです。
だからこそ、3階建ての家づくりでは耐震性能が極めて重要になります。
現在の建築基準法では、3階建て木造住宅には厳しい構造計算が義務付けられているため、法律を守って建てられた家は一定の安全性が確保されています。
しかし、より大きな安心を得るためには、建築基準法の1.5倍の強度を持つ「耐震等級3」で建てることを強くおすすめします。
コストは上がりますが、家族の安全には代えられない最も重要な投資と言えるでしょう。
建ててからでは遅い3階建てのよくある後悔ポイント5選
メリット・デメリットを理解した上で、さらに一歩踏み込み、実際に3階建てを建てた人たちが感じた「リアルな後悔ポイント」を知っておきましょう。
事前に知っておけば、設計の工夫で回避できることばかりです。
老後の階段昇降とホームエレベーター設置費用
「若い頃は大丈夫だと思ったけれど、60代になって階段が本当につらい」。
これは、3階建てで最もよく聞かれる後悔の声です。
日々の暮らしが億劫になり、結局2階や3階を使わなくなってしまった、というケースも少なくありません。
将来の住みやすさを考えるなら、ホームエレベーターの設置も選択肢に入れるべきです。
導入費用は機種によりますが250万円～500万円、維持費は年間4～7万円程度が目安です。
新築時に設置するのが最も効率的ですが、予算的に厳しい場合でも、将来のリフォームで設置できるよう、あらかじめ1畳ほどのエレベータースペースを確保しておくことを強くおすすめします。
例えば、1階から3階まで同じ位置にクローゼットや納戸を配置しておけば、将来そこをエレベータースペースに転用でき、大規模なリフォームを避けられます。
夏の3階の暑さと断熱・空調計画の重要性
「夏の3階はサウナ状態で、エアコンが全く効かない」。
これも3階建て特有の後悔ポイントです。
3階は屋根に一番近く、太陽の熱が直接伝わるため、非常に暑くなりやすいのです。
せっかくの子ども部屋や書斎が、夏の間は使えない「開かずの間」になってしまうことも。
この問題を避けるためには、設計段階での断熱計画が非常に重要です。
屋根や外壁に高性能な断熱材をしっかりと施工することはもちろん、遮熱効果の高い窓ガラスを採用する、軒を出して日差しを遮るといった工夫が有効です。
また、空調計画も大切です。
建物全体の空気を循環させるシーリングファンやサーキュレーターを設置したり、家全体を快適な温度に保つ全館空調システムを導入したりすることで、フロアごとの温度差をなくし、一年中快適な室内環境を実現できます。
生活音や振動の伝わりやすさと対策
3階建ては、上下階の音が予想以上に響くことがあります。
「2階リビングで遊ぶ子どもの足音が、1階の親世帯の寝室に響いて気を遣う」といった声は少なくありません。
特に、親世帯との同居を考えている場合は、この音の問題が深刻なストレスとなり、住みやすさを大きく損なう原因になります。
これは、一般的な木造住宅の構造上、ある程度仕方のない部分もありますが、設計の工夫で大幅に軽減することが可能です。
対策としては、床材の下に遮音マットや吸音材を入れる、2階の床を支える梁を太くして振動を抑える、といった方法があります。
また、間取りの工夫も有効です。1階の寝室の真上には、リビングではなく水回りや収納を配置するなど、音の発生源と静かに過ごしたい空間をできるだけ離すことで、お互いが気兼ねなく暮らせるようになります。
大型家具・家電の搬入経路の問題
意外な落とし穴が、家具や家電の搬入経路です。
家の間取りやデザインに夢中になるあまり、ソファや冷蔵庫、洗濯機といった大きなものが階段を通るかまで考えが及ばず、「いざ引っ越しの日に搬入できないことが発覚した」という後悔は後を絶ちません。
特に、デザイン性を重視した回り階段や狭い廊下は要注意です。
搬入できなければ、クレーンを使って窓から吊り上げる必要があり、数万円から十数万円の追加費用が発生してしまいます。
こうした事態を避けるためにも、設計段階で「この階段でダブルベッドのマットレスは運べるか」「この廊下を大型冷蔵庫は通るか」といった具体的なシミュレーションを行いましょう。
設計士に相談すれば、階段の幅や曲がり角の角度を調整したり、いざという時に大きな家具を搬入できる大きな窓を設けたりといった提案をしてくれるはずです。
周辺の高さ制限等による建築上の制約
希望の土地を見つけても、必ずしも理想の3階建てが建てられるとは限りません。
建築には都市計画法による様々な法律の制限があり、それを知らずに土地を購入してしまうと、深刻な後悔に繋がります。
特に注意したいのが「用途地域」と「高さ制限」です。
例えば「第一種低層住居専用地域」では、建物の高さが10mまたは12mに制限されているため、一般的な3階建てを建てるのは非常に困難です。
また、道路や隣地の日当たりを確保するための「斜線制限」により、建物の上が斜めに削られてしまい、3階の部屋が窮屈になったり、屋上が作れなくなったりするケースもあります。
土地選びの段階から、必ず3階建ての施工実績が豊富なハウスメーカーや工務店に相談し、専門家の目でその土地に法的な問題がないか、希望の間取りが実現可能かを確認してもらうことが、失敗を避けるための最も確実な方法です。
暮らしが快適になる3階建ての人気間取り実例
ここからは、3階建ての魅力を最大限に引き出す、人気の間取りパターンをいくつかご紹介します。
具体的な実例を見ることで、ご自身の理想の暮らしがより鮮明になるはずです。
20坪台の狭小住宅で実現する3LDK間取り
都市部で多い20坪台の狭小住宅でも、工夫次第で家族が快適に暮らせる3LDKの間取りは十分に実現可能です。
典型的なパターンは、1階にビルトインガレージと水回り（浴室・洗面）、2階に家族が集まるLDK、3階に主寝室と子ども部屋を2つ配置する構成です。
この間取りのポイントは、いかに開放感を演出するかです。
例えば、2階リビングの一部を吹き抜けにしたり、階段を壁で仕切らないスケルトン階段にしたりするだけで、視線が縦に抜け、実際の面積以上の広がりを感じられます。
また、壁面を最大限に活用した収納計画も重要です。
デッドスペースになりがちな階段下を収納やワークスペースとして活用するなど、注文住宅ならではのアイデアで、コンパクトながらも機能的で住みやすさの高い空間をつくりだせます。
30坪台のビルトインガレージ付き間取り
土地に少し余裕のある30坪台なら、よりゆとりのあるビルトインガレージ付きの間取りが実現できます。
1階にガレージと玄関、そして趣味の部屋やゲストルームを設けるプランが人気です。
雨の日でも濡れずに車から家に入れる動線は非常に便利で、重い荷物の出し入れも楽になります。
2階は日当たりの良いLDKを広くとり、アイランドキッチンやパントリーを設ければ、料理や家事がもっと楽しくなるでしょう。
3階はプライベートな空間として、家族それぞれの寝室と、セカンドリビングや広いウォークインクローゼットを配置。
家事動線と生活動線をフロアで分けることで、メリハリのある暮らしを送ることができます。
ガレージのシャッターを閉めれば外部からの視線を遮断でき、防犯面で安心感が高いのも嬉しいポイントです。
屋上・ルーフバルコニーを楽しむ間取り
3階建ての特権とも言えるのが、屋上やルーフバルコニーを設けることができる点です。
庭をつくるのが難しい都市部の住宅において、屋上はプライベートなアウトドア空間として無限の可能性を秘めています。
天気の良い日にはテーブルと椅子を出してブランチを楽しんだり、夏には子ども用のプールを出して水遊びをしたり。
夜には星空を眺めながら夫婦でお酒を楽しむなど、暮らしの楽しみが大きく広がります。
家庭菜園やガーデニングのスペースとしても最適です。
ただし、屋上をつくる際には、しっかりとした防水工事が不可欠であり、定期的なメンテナンスも必要になります。
また、近隣住宅への配慮も忘れてはいけません。
バーベキューの煙や話し声がトラブルの原因にならないよう、ルールを守って楽しむことが大切です。
2階建てと3階建ての費用・住みやすさの徹底比較
「本当に我が家には3階建てが必要だろうか？」と、二階建てと迷われている方も多いでしょう。
ここでは、両者の違いを「費用」と「住みやすさ」の観点から比較し、あなたの家族にとって最適な選択はどちらか、考えるヒントを提供します。
建築費と坪単価の違い
同じ延床面積の家を建てる場合、どちらの費用が高くなるのでしょうか。
基礎工事の面積が小さい3階建ての方が安くなりそうに思えますが、結論から言うと、一般的に3階建ての方が建築費も坪単価も高くなります。
その理由は主に3つあります。
第一に、3階建ては法律で厳しい構造計算が義務付けられており、その設計費用がかかること。
第二に、建物を支えるための頑丈な構造が必要となり、柱や梁などの資材が増えること。
第三に、高所での作業が増えるため工期が長くなり、人件費が余分にかかることです。
これらの要因により、二階建てと三階建ての費用を比較すると、総額で数百万円の差が出ることが珍しくありません。
予算を最優先に考えるなら、2階建ての方が有利と言えるでしょう。
生活動線と老後の暮らしやすさ
住みやすさ、特に生活動線の観点では、2階建てに軍配が上がります。
2階建ては、多くの場合1階と2階だけで生活が完結するため、上下の移動が比較的少なく済みます。
一方、3階建ては日常的に2フロア以上を移動することになり、洗濯や掃除といった家事動線が複雑になりがちで「不便」に感じることも。
特に、老後の暮らしを考えると、この差はさらに大きくなります。
階段の上り下りが困難になった場合、3階建てでは生活範囲が極端に制限されてしまうリスクがあります。
もちろん、3階建てでも「将来は1階だけで生活が完結する間取り」を設計時に考慮したり、ホームエレベーターを設置したりすることで、この問題は解決可能です。
どちらを選ぶにせよ、数十年後の家族の姿を想像しながら、長期的な視点で住みやすさを考えることが何よりも大切です。
広島で3階建て注文住宅を建てるなら山根木材へ
ここまで、3階建て注文住宅の費用から後悔ポイント、間取りまで詳しく解説してきました。
これらの複雑で専門的な課題をクリアし、満足のいく3階建ての家を実現するためには、豊富な施工実績と高い技術力を持つ住宅会社をパートナーに選ぶことが最も重要です。
私たち山根木材は、創業110年以上にわたり、広島の気候風土に合った家づくりを追求してきました。
手がけた注文住宅は累積1万棟を超え、その中で培ったノウハウを活かし、都市部の狭小地における3階建て住宅も数多く手掛けています。
山根木材が建てる3階建ての強み
- 安心の耐震性能 地震に強い家は、3階建ての絶対条件です。
山根木材では、建築基準法の1.5倍の強度を誇る「耐震等級3」を標準仕様としており、ビルトインガレージのある家でも、ご家族が安心して暮らせる高い安全性を確保します。 - 快適な住みやすさの追求 夏の暑さや冬の寒さ、上下階の音の問題といった3階建て特有の課題に対し、高性能な断熱材や気密施工、そしてお客様一人ひとりのライフスタイルに合わせた最適な間取りプランをご提案します。
- 豊富な施工実績 これまで手掛けてきた多様な3階建て住宅の実例を元に、お客様の理想の暮らしを形にするお手伝いをします。
【施工事例1】縦の空間が広がる母娘二世帯の3階建て
吹き抜けに設置した高窓から光が降り注ぐ明るいリビングが特徴の二世帯住宅です。
フロアごとに世帯の居住空間を分けつつ、家族が集まるLDKは開放的な設計に。
角地という立地を活かし、すべての部屋で採光を確保した快適な住まいです。
【施工事例2】狭小地を有効利用した都市型モダンの3階建て
1階にビルトインガレージを設けた、都市部ならではの敷地を最大限に活用したプランです。
雨の日の乗り降りや荷物の出し入れもスムーズ。
リビングには勾配天井を採用し、縦への広がりを演出。
白を基調とした内装が、空間をより明るく広く見せています。
まとめ
今回は、注文住宅で3階建てを建てる際の費用相場からメリット・デメリット、そして後悔しないためのポイントまで、幅広く解説しました。
3階建ての家は、都市部の限られた土地でも理想の暮らしを叶えることができる、非常に有効な選択肢です。
しかし、その特性を正しく理解し、費用面や将来の暮らしの変化まで見据えて計画を進めなければ、「こんなはずではなかった」という後悔に繋がりかねません。
この記事でご紹介したポイントを参考に、あなたの家族構成やライフスタイル、そして将来のビジョンに照らし合わせながら、最適な家づくりを進めてください。
そして、その過程で少しでも疑問や不安を感じたら、ぜひ私たちのような経験豊富なプロにご相談ください。
あなたの家づくりが、素晴らしいものになることを心から願っています。
広島・東広島・福山で憧れの注文住宅を建てるなら山根木材へご相談を。
長期優良住宅やZEH、耐震等級1（建築基準法における耐震基準と同等レベル）の1.5倍の地震力に耐える「耐震等級3」が標準仕様になっており、安心感があり快適な住環境が手に入ります。
広島で永く住み継がれる家づくりを目指し、手がけた注文住宅は累積1万棟を超えます。
理想の3階建て注文住宅を手に入れるためにも、山根木材にお気軽にご相談ください。
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