建売住宅とは、すでに完成している住宅と土地がセットで販売されている住宅のことを指します。
自分で自由に決められる注文住宅とは異なり、間取りや設備を自由に決めることができないため、建売住宅選びに失敗すると、後悔が残るマイホームになってしまいます。
今回の記事では建売住宅の賢い選び方についてまとめました。住宅設備はもちろん周辺環境のチェックポイントなど、ぜひ参考にしてください。
建売住宅の賢い選び方とは？
建売住宅の選び方を知らないまま購入した結果、後々住みにくさに気づくということはよくある話です。
建売住宅選びを始める前に、その賢い選び方を知っておきましょう。
建売住宅選びで注意するポイントには「立地」「設備環境」「費用」があります。
ここではそれぞれのポイントについて詳しく説明します。
建売住宅の立地
建売住宅はすでに決まった土地に建設されているため、暮らしやすさを求めるには、建売住宅の立地をしっかり確認しておく必要があります。まずは立地についてのチェックポイントをまとめました。
スーパーや商業施設までのアクセス
住宅に近いスーパーや商業施設の有無は暮らしやすさを左右します。「買い物は週末にまとめてするため近くである必要はない」という方でも、急な買い物が必要になる場合もあります。
駅やバス停までの距離や道のり
通勤通学は毎日のことなので、通勤通学にかかる時間や労力が可能な限り少ない立地を選択しましょう。最寄り駅やバス停までの距離や時間、そこから目的地までの時間や乗換えの有無などがチェックポイントになります。
子どもが徒歩や自転車で通学する場合には、通学路の様子も重要なポイントです。車の交通量や街灯の有無など、登下校の時間帯の様子を確認しておきましょう。
近隣住宅との距離
建売住宅は住宅街に建てられることが多く、建物が密集している地域では、近隣住宅と十分な距離が確保できない場合があります。日当たりが悪かったり、近隣住宅の目が気になって窓が開けにくい住宅では、快適な生活を送ることはできません。
自然災害のリスク
自然災害はいつ発生するか予測できないものですが、過去の情報を調べることで、その土地の自然災害リスクを確認することができます。自治体などが公表しているハザードマップを活用し、建売住宅付近の自然災害について調べてみましょう。また、昔の地図を確認することで地盤の強さを推測することもできます。
環境音
環境音は立地により大きく異なります。例えば、電車の音・道路を走る車の音・近隣にある工場の音など、実際に暮らしてみてから気になってくる音は多くあります。
特に音に敏感な方は、時間帯や曜日を変えて、住宅周辺の環境音を確認してください。
周辺のにおい
環境音と同じように、においが気になる立地も存在します。例えば、工場からのにおい・畜産場からのにおい・飲食店からのにおいなどがそうです。工場や店舗の稼働時間により異なるため、音の問題と同じように時間帯や曜日を変えて確認してください。
建売住宅の設備環境
建売住宅の設備環境は、家族と話し合いながら以下の点をチェックしましょう。
間取り
建売住宅では間取りの使いやすさは考えられているものの、ライフスタイルが変われば最適な間取りも変わってくるものです。現在から未来までを見据えて、自分たちに適した間取りを考えてみてください。必要であれば将来的なリフォームも検討してみましょう。
収納
収納は適切な場所に最適な形で設置されているか確認しましょう。
収納量が不足していたり収納が必要な場所にない場合は、家が散らかりやすくなってしまいます。
収納についての考え方は、以下の記事を参考にしてください。
気密性・断熱性
気密性・断熱性が高い住宅では冷暖房効率が高いため、夏涼しく冬暖かい暮らしを送ることができ、光熱費の節約効果も得られます。さらに、寒い季節に起こり得るヒートショックのリスクも低くなるため、気密性・断熱性の高い住宅を選択しましょう。
耐震性能
地震が多い日本では、住宅の耐震性能をチェックしておくと安心です。耐震性能は「耐震等級」で評価されており、最も地震に強い「耐震等級3」の住宅は、震度6強〜7の地震でも倒壊・崩壊しない耐震性で設計されています。
耐震等級については、こちらの記事で詳しくまとめています。
日当たりや採光
日当たりの良い住宅は、部屋が明るく暖かいため、健康的な生活を送ることができます。
建売住宅を見学する際には、窓などの開口部の位置や大きさのみでなく、住宅そのものの方角と周辺環境も確認しておきましょう。
風通し
空気が循環する風通しの良い家は、ハウスダストや湿気などが室内に留まりにくくなります。日当たりの良い方角の窓と、その反対側に窓があり、空気が流れる状態が理想的です。
しかし、その窓が隣家と近過ぎるなどの理由で開けられないのでは意味がありません。建売住宅を見学する際には、窓の位置・空気の流れ・窓の外の環境などを確認しましょう。
設備のグレード
住宅設備にはさまざまなグレードが存在します。グレードが高い設備は性能が高い分コストも高くなります。
建売住宅では設備はすでに設置済みのため、設備のグレードが販売価格に影響を与えます。
家族にとってどこまでの性能が必要なのか確認し、予算とのバランスの取れる設備を選択しましょう。
デザイン
建売住宅にはさまざまなデザインのものが存在します。
家具のテイストを考えながら、家族に適したデザインの住宅を選択しましょう。
アフターフォローサービス
購入した住宅では何十年も家族が生活していくため、安心できるアフターフォローサービスが必要です。
保証期間・保証内容を確認し、いざという時は適切な対応が期待できる建売住宅を選んでください。
建売住宅の購入にかかる費用
建売住宅の購入を検討する際には、費用について事前に確認しておきたいポイントがあります。
物件購入代金の他に必要な費用がある
建売住宅の購入時に必要な費用は物件購入代金のみではありません。
これらの費用は「諸費用」と呼ばれ、建売住宅の場合は物件購入代金の6〜8％程度の費用が必要になります。
| 費用名 | 費用目安 | 説明 |
| 仲介手数料 | 物件価格の3％＋6万円＋消費税が上限 | 不動産会社に支払う手数料 |
| 不動産取得税 | 0円〜固定資産税評価額の3％ | 不動産取得時に発生する税金 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の0.1％ | 登記に必要な税金 |
| 司法書士への依頼料 | 10万円程度 | 登記を代行してもらう費用 |
建売住宅は不動産会社が販売しているものが多いですが、ハウスメーカーからの購入であれば住宅購入時の仲介手数料がかかりません。住宅購入時にかかるトータルコストを抑えるために、ハウスメーカーからの購入も検討してみてください。
住宅ローンの借入額
大半の方は住宅ローンを活用して建売住宅を購入します。
年収負担率（年間の返済額が年収に占める割合）の25％以内が年収に見合った返済額であると言われていますが、家族の人数やライフスタイルによって状況が異なるため、事前に十分な計画を立てた上で、無理のない借入額を決めましょう。
資産価値を調べる
住宅の資産価値は、立地・住宅の状態・住宅の性能などのポイントにより判断されます。
万が一住宅を手放すことになった場合、資産価値によって売却価格が大きく異なるため、購入価格のみでなく、その資産価値も確認した上で住宅選びをすることが大切です。
建売住宅購入の失敗例
建売住宅購入後に「失敗した」「後悔している」という声の多い例をまとめました。
断熱性能が低い
断熱性能が低い住宅では、冷暖房を使用しても快適な温度で過ごしにくく冷暖房費が高額になります。
特に夏の暑さが厳しくなっている近年では、断熱性能が暮らし心地を左右します。
周辺環境が悪い
周辺環境は家族の取り組みや工夫では改善することは困難です。騒音やにおいの問題など、日々のストレスを感じるような環境では、精神的・身体的に良い暮らしを送ることができません。
収納が少ない
収納が不足すると家が散らかりやすく、暮らしにくい住宅になります。リフォームや家具で収納を後から増やすという解決方法もありますが、その分、居住面積が狭くなってしまいます。
駅や商業施設へのアクセスが悪い
公共交通機関や商業施設へのアクセスが悪い立地では、毎日の長い通勤通学時間や買い物に不便さを感じ、家族の大きなストレスになってしまいます。
間取りや家事動線が悪い
実際に購入後の住宅に暮らしてみてから、間取りや家事動線が家族に適していないと感じる事例は少なくありません。朝の時間帯に混雑する場所があったり、家事動線が悪く家事効率が下がる住まいでは、家族の負担が増えてしまいます。
汚れや傷が目立つ
建売住宅は、多くの方が内覧していたり、建設してから時間が経っているものがあります。そのため、汚れ・傷が目立つ物件もあります。気になる汚れ・傷は購入前に指摘し、可能な限り入居前に修繕してもらいましょう。
建売住宅を賢く選ぶためのポイント
建売住宅を賢く選ぶためには、以下のポイントを意識してください。
重視するポイントに優先順位をつけておく
家族の新居に対する希望を話し合い、優先順位をつけておきます。優先順位が明確であれば、条件を取捨選択しやすくなります。特に譲れないポイントは明らかにしておきましょう。
朝・昼・夜ごとの周辺環境を確認しておく
住宅の周辺環境は時間帯により大きく異なるため、時間帯を分けて何度も確認しておきましょう。
日中は明るく暮らしやすい印象だったが、夜になると街灯の少ない暗い場所になり、防犯性に不安を感じることもよくあることです。
立地を確認しておく
住宅から駅・商業施設・学校までの距離と道のりを確認します。
家族が毎日通る道になることを意識し、悪天候でも安全に生活できる立地を選びましょう。
標準仕様とオプションを確認しておく
建売住宅には標準仕様とオプションがあり、オプションを活用しなければ快適な生活を送ることが難しい物件もあります。例えば、カーテンレールや照明器具がオプション扱いの物件もあり、標準仕様価格で予算を見積もっていると、最終的に予算オーバーになることがあります。
建売住宅を比較する際には、標準仕様とオプションを明らかにしておきましょう。
アフターフォローサービスを確認しておく
建売住宅の保証内容・保証期間を確認し、安心して長く生活できるアフターフォローサービスが用意されている物件を選びましょう。アフターフォローサービスが万全な住宅であれば、入居後も安心して生活を送ることができます。
最終的な費用や借入金額を計算しておく
建売住宅を購入し生活をスタートするまでに、物件購入代金・諸費用の他に、引越し費用・家具家電購入費用などが必要になります。
それぞれの費用を計算し、住宅ローンの借入金額は適切か、引越し費用や家具家電の購入費は用意可能な予算内に収まっているか確認してください。
建売住宅を賢く選ぶための業者選定
建売住宅を賢く選ぶためには業者選定も重要です。以下のポイントを意識して業者を選びましょう。
過去実績を確認する
業者の過去実績を確認し、これまでどのような住まいを提供してきたのかを調べます。実際にその業者から住宅を購入した方の口コミも参考にしましょう。
アフターフォローサービスを確認する
建売住宅は、構造耐力上主要な部分と雨漏りに関して、10年間の保証が法律で定められています。
それ以外の部分のアフターフォローサービスは業者により異なりますが、例えばクロスの剥がれや床鳴りの問題は2年間に限り無料修繕が可能など、設備ごとに保証期間や内容が設定されています。
安心して生活を送るためには、アフターフォローサービスが優れている業者を選びましょう。
住宅ローンの相談ができる
住宅ローンを利用する金融機関が決まっていない場合、住宅ローンの相談もできる業者がおすすめです。
住宅ローンの相談ができる業者であれば、住宅購入に関する知識が少ない場合でも安心して話を進めることができます。
レスポンスが早い
住宅購入は人生の中で最も高額な買い物です。そのため、不明点や質問にはすぐに答えてくれるようなレスポンスが早い業者を選びましょう。業者のレスポンスの早さは、その後の対応やサービスのクオリティと比例する場合が多くあります。
デメリットやリスクも教えてくれる
デメリットが何もない建売住宅や、リスクが全くない物件購入はありません。デメリットやリスクも説明した上で、より正しい判断を促してくれる業者なら安心して取引を進めることができます。
まとめ
建売住宅選びに失敗すると、理想的なマイホームでの生活を形にできません。注文住宅と比較して、建売住宅は購入検討に充てる時間が短いため、賢い選び方でより正しい選択をする必要があります。
この記事を参考に、家族の希望をまとめてチェックリストを作成し、建売住宅を賢く選択できるようにしましょう。
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