固定資産税は地方税の一つであり、住宅や土地を手に入れた後に所有者に対して課税されます。
固定資産税の金額は固定資産の評価により異なるため、同じ購入価格の住宅に暮らしていても家庭によって税額が変わります。
今回の記事では、新築住宅の固定資産税と計算方法についてまとめました。
これから住宅建築を予定している方は、マイホーム取得後の税金について知っておきましょう。
固定資産税への理解を深めれば、住宅建築または購入後の資金計画が立てやすくなります。
固定資産税とは
固定資産税とは、不動産などの固定資産を取得した際に支払い義務が生じる税金を指しています。
固定資産税は土地と住宅の両方に課税されるため、新築住宅を建築または購入した際には、土地の固定資産税＋住宅の固定資産税を支払う必要があります。
毎年1月1日時点で土地と建物を所有している方が課税対象になり、年の途中で固定資産の所有者が変更された時には、基本的に所有期間の割合で各自の固定資産税が算出されます。
固定資産税の支払い方法には、現金の他にもクレジットカードや口座振替が選択可能な自治体が多く、毎年4〜6月頃に郵送される固定資産税の納付書を活用します。
支払いは6月・9月・12月・翌年2月の年4回に分割されており、一年分を一括支払いすることも可能です。
固定資産税の使い道とは？
私たちが、納めた固定資産税はどのように活用されているのでしょうか。
固定資産税として納税されたお金は皆さんの日々の生活を支える財源として活用されています。固定資産税は普通税（税収の使途が定められていない税）であり、徴収した市町村により、例えば皆さんが毎日使う道路や学校、友達と遊ぶ公園など、日々の生活で利用する公共施設の整備のほか、介護・福祉などの行政サービスにも使われています。（総務省HPより引用）
このように、生活をより豊かにするために活用されている大切な税金と言えます。
戸建て住宅の固定資産税の平均額
固定資産税の税額は固定資産の評価で異なるものの、一戸建てでは10〜15万円程度の税額になる場合が多いです。
ただし、税額を左右する要素はいくつも存在するため、必ずしも自宅の固定資産税が平均額の範囲に収まるとは限りません。
固定資産税は住宅建築後少しずつ減っていく
固定資産税は固定資産の評価により税額が異なります。
新築の住宅は年数が経つほど価値が下がり、同時に評価も低くなることで固定資産税の負担が減っていきます。
固定資産税の経年による減額は、「経年減価補正率」で求められ、住宅建築から20年が経過すると新築住宅の減税措置を受けている期間と同等の固定資産税負担になる場合が多いです。
ただし、土地の評価額は経年による変更はありません。
固定資産税の計算方法
固定資産税の計算方法は、以下を参考にしてください。土地と建物の両方で同じ計算式が活用されます。
購入・建築予定の土地や住宅の価格が把握できているのであれば、自分で固定資産税の目安を計算してみると良いでしょう。
固定資産税の計算方法
固定資産の固定資産税は次の計算方法で算出されます。
「固定資産の固定資産税評価額×1.4％」
税率は多くの自治体で1.4％と設定されているものの、1.5〜1.6％の税率が設定される自治体も存在します。
具体的には建物であれば建設費の5〜7割・土地の場合は時価の6〜7割が評価額の目安になるでしょう。
原則として建物の評価額は3年おきに見直され、土地の評価額と異なり年々低くなります。それに対して土地の評価額は変更されないことが多いです。
また、固定資産の価値が20万円以下の家屋・30万円以下の土地かつ償却資産が150万円以下の場合には固定資産税が課されません。
固定資産税の減税措置
固定資産税にはいくつかの減税措置があり、条件を満たせば定められた割合の減税が受けられます。
ただし、建物の減税措置には一定の期間が設けられているため、注意してください。
減税措置も加味した上で固定資産税の計算ができると良いでしょう。
土地に関する減税措置
住宅用地に住宅を建築すると土地の減税措置を受けられます。
つまり、住宅用地を空き地のままにする方が土地の固定資産税が高くなるのです。
土地の減税措置には期間が設けられておらず、該当する土地の面積により軽減割合が異なります。
例えば200平方メートル以下の「小規模住宅用地」は、課税標準額を6分の1まで減らすことができます。
200平米を超える土地は「一般住宅用地」に該当し、固定資産税の減税割合は3分の1に変更されます。
このような土地の減税措置は「住宅用地の特例」と呼ばれています。
住宅に関する減税措置
新築の住宅にも固定資産税の減税措置が用意されています。
基本的に、新築の一戸建ては3年間、マンション購入の場合は5年間の期間、評価額の半分が軽減されるでしょう。
ただし、住宅の減税措置には条件と期間が設定されています。
- 住宅の居住部分の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること
- 併用住宅の場合には居住部分が半分以上を占めること
- 一戸建て以外の貸家住宅の場合には、40平行メートル以上280平方メートル以下であること
- 共同住宅は居住部分の床面積に共有部分の床面積を按分した床面積を計算すること
- 2024年3月31日までに新築された住宅であること
さらに長期優良住宅を建築した時には、減税措置を受けられる期間が2年間延長されます。
住宅の固定資産税の減税処置は、政府が優良な住宅の建築を促進する目的で用意しているのです。
住宅の減税措置は毎年新しい期限が設定されていることから、最新の情報を確認しましょう。
新築住宅の固定資産税を決定する方法
新築住宅の固定資産税は、「固定資産評価基準」をもとに住宅に使用された資材や設備を確認する家屋調査を実施した上で算出されます。
この際には導入済みの資材・設備の再建築費評点数と、用途や構造に合わせた経過年数ごとの減価率、さらに地域の物価水準なども加味した計算が進められます。
一般的には、新築住宅の家屋調査は竣工後1〜3ヶ月以内に実施されます。
家屋調査には住宅所有者の立ち会いが必要です。
固定資産税を決定する家屋調査の注意点
固定資産税のもとになる固定資産評価額は、市町村の担当者が「家屋調査」を行い決定します。
「家屋調査」は強制ではないものの、立ち会い抜きの家屋調査は評価額が高く設定される可能性が考えられるため、必ず実施するようにしましょう。
家屋調査に必要な時間は30分程度になります。
調査時には、自宅の平面図を含む情報を用意しておくことをおすすめします。
また、家屋調査後の固定資産税評価額に納得ができない時には、納税通知書を受け取ってから3ヶ月以内のタイミングに限り、自治体に再調査を依頼できます。
住宅建設中など家屋調査前におおまかな評価額を知りたい方は、工事を依頼した工務店やハウスメーカーに聞くと、住宅評価額の目安を教えてもらえるでしょう。
固定資産税の計算をシミュレーション【3,000万円の新築住宅の場合】
ここでは、固定資産税の計算方法をシミュレーションします。
3,000万円の新築住宅を購入したケースを例にしました。自分が購入・建設予定の土地や住宅に合わせて計算し直してみてください。
設定条件は以下の通りです。
- 土地の取得費：1,200万円
- 土地の固定資産税評価額：840万円
- 住宅の建築費：1,800万円
- 住宅の固定資産税評価額：1,260万円
※土地と建物の評価額は7割で計算 - 土地の固定資産税：840万円×1.4％＝11.76万円
- 建物の固定資産税：1,260万円×1.4％＝17.64万円
計算された土地と建物の固定資産税を合わせた額は30.38万円です。
これに固定資産税の減税措置の計算を加えてみましょう。
- 土地の固定資産税（住宅用地の特例）11.76万円の6分の1＝1.96万円
- 建物の固定資産税（新築住宅の場合）17.64万円の2分の1＝8.82万円
減税措置を計算すると、毎年の土地と住宅の固定資産税が10万円程度に収まりました。
住宅購入と同時に固定資産税の目安を知りたい方は、上記の計算方法を参考にすると良いでしょう。
建物の減税措置が終了した後には、「住宅用地の特例」で軽減された土地の固定資産税1.96万円と、建物の固定資産税の満額である17.64万円を足した20万円程度が毎年の固定資産税になります。
ただし、多くの場合は経年による建物の評価額の減少率である経年減価補正率が適用されるため、高額ではないものの多少の減税が受けられます。
固定資産税は一戸建てとマンションで異なる
固定資産税の税額は一戸建てとマンションで大きく異なります。
なぜならマンションの土地は敷地面積をマンションの戸数で割ったものが所有区分になるため、購入価格の比率は土地より建物の方が多いのです。
また、耐用年数はマンションの方が一戸建てよりも長く設定されていることから、マンションは評価額が下がりにくいです。
それぞれの住宅の評価額により異なるものの、比較的一戸建てよりもマンションの方が固定資産税が高額であり、年数が経過しても大きく税率が下がりません。
固定資産税を抑えるポイントは
固定資産税は毎年支払う税金であるため、長期的に見ると家計の大きな負担になります。
そのため、これから住宅を建築するのなら、固定資産税を抑えるポイントを知っておく必要があります。
固定資産税の減税措置を活用しながら、税負担を少なくするためには固定資産自体を増やさないことが重要です。
例えば、実際には自分が生活スペースとして活用する予定がないガレージや物置も、屋根と3方向を囲んだ壁があると固定資産に認定される場合があります。
基礎の有無が影響を与えるルールも存在することから、住宅設備を設置または増設する際には固定資産税の対象になるかどうかを事前に確認すると良いでしょう。
さらに、固定資産税を延滞すると延滞金が請求されます。支払いの遅れに注意して無駄な出費を増やさないようにしましょう。
まとめ
固定資産税は、住宅や土地などの固定資産を入手した後に毎年必ず支払わなければいけない税金です。毎年の負担は土地と住宅の両方の固定資産税を合わせて、10〜15万円程度になる場合が多いです。
これからマイホームを建築または購入しようと考えている方は、予想される固定資産税を計算した上で資金計画を立てると良いでしょう。
また、固定資産税を抑えるためにはガレージや物置の設置が固定資産税の対象になるか確認し、必要であれば建築計画を見直しましょう。
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