不動産購入の税金はいくら？種類や支払いのタイミングを解説

マイホームの購入や住み替えは、人生で最も大きな買い物のひとつです。
夢のマイホームへの期待が膨らむ一方で、物件価格以外に不動産購入にかかる税金がどのくらいなのか、いつ、いくら現金が必要になるのかといったお金の不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
特に不動産売買の税金は種類が多く、仕組みも複雑で分かりにくいものです。
この記事では、不動産の購入や売却の際にかかる税金の種類、支払うタイミング、そして具体的な金額の目安を初心者の方にも分かりやすく徹底解説します。
さらに、賢く費用を抑えるための節税制度についてもご紹介します。

この記事を最後まで読めば、税金に対する漠然とした不安が解消され、自信を持って資金計画を立てられるようになります。

不動産購入時にかかる4つの税金と支払い時期

不動産を購入する際には、主に4つのタイミングで税金や精算金が発生します。
いつまでにいくら現金を準備すべきか、不動産を購入した時の税金の全体像を把握しましょう。

売買契約時に支払う印紙税

印紙税は、不動産売買契約書などの課税文書を作成した際に課される税金です。
契約書に記載された金額に応じて税額が決まり、収入印紙を契約書に貼り付けて消印することで納税します。
通常は不動産会社を通じて準備し、契約当日に支払います。
2027年3月31日までは軽減措置が適用され、たとえば契約金額が1000万円を超え5000万円以下の場合は1万円、5000万円を超え1億円以下の場合は3万円となります。
（参考URL：www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm）

物件引き渡し時に支払う登録免許税

登録免許税は、購入した土地や建物の所有権を法的に明確にするための登記手続きの際に課される税金です。
具体的には、所有権を自分の名義に変更する所有権移転登記や、住宅ローンを組む際に金融機関が設定する抵当権設定登記で必要になります。
支払いは物件の引き渡し日に行うのが一般的で、司法書士への報酬とあわせて現金で準備します。
マイホームの購入では軽減措置が設けられており、税負担を抑えることができます。
（参考URL： www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm）

物件引き渡し時に支払う固定資産税と都市計画税の精算金

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。
不動産売買では、物件の引き渡し日を基準として、売主と買主でその年の税金を日割り計算して精算する慣例があります。
これを固定資産税等精算金と呼びます。
厳密には税金の納付ではなく売主への売買代金の一部という扱いになりますが、引き渡し当日に買主がまとまった現金として支払う必要があるため、資金計画に含めておくことが重要です。

購入の半年から1年後に支払う不動産取得税

不動産取得税は、土地や家屋の購入などで不動産を取得した際に、その不動産がある都道府県から課される税金です。
購入後、半年から1年程度で納税通知書が届くため、忘れずに予算を残しておく必要があります。
原則の税率は4パーセントですが、住宅用の土地や建物については2027年3月31日まで税率が3パーセントに軽減される特例があります。
一定の要件を満たすことで大幅な控除が受けられ、結果的に税額がゼロになるケースも少なくありません。

不動産売却時と買い替え時にかかる3つの税金

現在の家を売って新しい家を買う住み替えのケースでは、不動産売却税と検索されるような、売却に伴う税金の知識も不可欠です。
住宅売却の税金で損をしないためにも、不動産を売った時の税金についてしっかり確認しておきましょう。

売買契約時に支払う印紙税

不動産を購入する時だけでなく、現在所有している不動産を売却して手放す際にも、買主と交わす不動産売買契約書に対して印紙税がかかります。
売買契約書は通常2通作成し、売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管するため、双方が自身の契約書に貼る収入印紙代を負担する折半という形をとるのが不動産取引における一般的な慣例となっています。
印紙税の金額は売買価格によって異なり、たとえば売却価格が1000万円を超え5000万円以下の物件であれば、軽減措置が適用されて1万円の印紙税を納めることになります。
買い替えを検討している方は、新居の購入だけでなく、今の住まいを売却する契約の場でもこの現金が必要になることをあらかじめ念頭に置き、手元資金として余裕を持って準備しておきましょう。

売却益に課税される譲渡所得税

不動産を売却した際、購入した時の価格よりも高く売れて利益が出た場合に課税されるのが譲渡所得税です。
世間一般で不動産売買税や不動産売却税と呼ばれているものの正体はこの税金であり、利益が出なければ課税されることはありません。
譲渡所得税の大きな特徴は、その不動産を所有していた期間によって適用される税率が劇的に変わる点にあります。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり約15パーセントの税率ですが、5年以下の場合は短期譲渡所得として約30パーセントという非常に高い税率が課せられます。
不動産売却購入の税金を計算する上で、この所有期間の壁は手元に残る資金を大きく左右するため、住み替えのタイミングを検討する際の最も重要な指標となります。
（参考URL：www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm）

売却益に課税される住民税

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税とセットで徴収されるのが住民税です。
これも利益が出た場合にのみ課税される仕組みとなっており、税率は所有期間が5年を超える長期譲渡所得で5パーセント、5年以下の短期譲渡所得で9パーセントと定められています。
注意しなければならないのは、この住民税を支払うタイミングです。
譲渡所得税は不動産を売却した翌年の確定申告の時期に国へ納付しますが、住民税はさらにその後、売却した翌年の6月以降に各自治体から送られてくる納税通知書に従って納付することになります。
不動産を売った時の税金として、売却から支払いまでにかなりのタイムラグが発生するため、新しい家の購入資金に全額使ってしまい住民税が払えなくなることがないよう、資金管理には十分な注意が必要です。

物件価格別の不動産購入時税金シミュレーション

不動産購入にかかる税金が実際にいくらになるのか、新築と中古の代表的なモデルケースを用いて計算シミュレーションを行います。

新築マンション5000万円購入時の税額目安

ここでは、5000万円の新築マンションを購入したと仮定して、不動産を購入時にかかる税金の目安を算出します。
土地の評価額を1400万円、建物の評価額を1800万円、一定の省エネ基準を満たしていると仮定します。
印紙税は約1万円となります。物件引き渡し時の登録免許税は軽減措置を適用して約23万5000円です。
購入後に請求される不動産取得税は、新築の軽減措置によりこのケースでは実質0円に抑えられます。
消費税は建物価格のみにかかるため、建物分が3000万円とすると300万円になります。初年度の固定資産税等は減額措置適用後で約16万8000円です。

これらを合計すると、不動産を購入した時の税金の総額は約341万3000円となります。
税金不動産購入の資金として、新築の場合は物件価格の約5パーセントから8パーセントの諸費用を見込んでおくのが安全です。

中古戸建て3000万円購入時の税額目安

続いて、3000万円の中古戸建てを個人から購入した場合の、不動産の税金や購入にかかる費用の目安をシミュレーションします。
土地の評価額を1000万円、建物の評価額を600万円、築15年の木造住宅で軽減措置の要件を満たしていると仮定します。
まず売買契約時の印紙税は軽減措置により1万円です。
個人の売主から中古物件を買う場合、建物に消費税はかからないため、消費税負担は0円となるのが大きなメリットです。ただし、不動産会社へ支払う仲介手数料には別途消費税がかかります。
物件引き渡し時の登録免許税は約13万円、不動産取得税は軽減措置により0円から数万円程度に収まるケースが多いです。

初年度の固定資産税等の精算金は約10万円を見込みます。
これらを合算すると税金と精算金でおよそ25万円前後となり、新築と比べて不動産を購入税金を大きく抑えられることが分かります。

不動産取引の税金負担を減らす3つの軽減措置

マイホームの取得や売却には様々な支援制度が用意されています。
これらを活用することで、不動産売買の税金負担を劇的に減らすことが可能です。

最大455万円控除の住宅ローン控除

住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高の0.7パーセントを最大13年間にわたって所得税や住民税から差し引ける非常に効果の大きい節税制度です。
利用するには、床面積が50平方メートル以上であることや合計所得金額が2000万円以下であることなど、いくつかの適用要件を満たす必要があります。
また、2024年以降に入居する場合、原則として一定の省エネ基準を満たす住宅であることが必須となりました。
初年度は必ず確定申告を行う必要があります。
（参考URL：www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm）

固定資産税評価額から1200万円控除の不動産取得税軽減措置

不動産取得税にも大きな軽減措置があります。
新築住宅の場合、建物の固定資産税評価額から1200万円が控除されます。
認定長期優良住宅の場合は1300万円です。これにより、評価額が1200万円未満の場合は不動産取得税がかからなくなります。
中古物件の場合でも、築年数や耐震基準などの一定の要件を満たせば、新築された時期に応じた控除額が適用され、税負担を大幅に軽減できます。

売却益から3000万円控除の居住用財産譲渡の特別控除

不動産を売却して新しい家を購入する住み替えの際に、絶対に知っておくべき最強の節税制度が居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除です。
これは、自分が住んでいたマイホームを売却した際、購入時よりも高く売れて利益が出たとしても、その利益から最大3000万円までを差し引くことができるという非常に有利な特例です。
たとえば、買った時より2000万円高く売れたとしても、この特例を使えば利益はゼロとみなされるため、高額な譲渡所得税や住民税は一切かかりません。
住宅売却の税金を心配されている方の多くが、この特例を利用することで税金負担をゼロに抑えることができています。
ただし、この特例を利用すると、買い替え先の新しい家で住宅ローン控除が使えなくなるという重要なルールがあるため、どちらの制度を使うのがトータルでお得になるか、事前のシミュレーションが欠かせません。
（参考URL： www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）

まとめ

今回は、不動産の購入や売却にかかる税金について、種類から支払うタイミング、節税方法まで網羅的に解説しました。

• 不動産購入にかかる税金や諸費用の目安は、新築で物件価格の3パーセントから5パーセント、中古で6パーセントから8パーセントです。
• 税金には購入時や売買時に支払うものと、購入後に毎年支払うものがあります。
• 支払うタイミングは契約時と引き渡し時、そして購入後あるいは売却の翌年に大別されます。
• 住宅ローン控除や3000万円の特別控除など各種軽減措置を活用することで、税負担を大幅に減らせます。

税金の話は少し複雑に感じるかもしれませんが、事前に全体像を把握しておくことで、予算オーバーを防ぎ、安心して資金計画を立てることができます。
この記事で得た知識を基に、しっかりとお金の準備を進め、理想のマイホーム購入やスムーズな住み替えを実現してください。