「理想の注文住宅を建てたいけれど、土地がない…」「何から始めたらいいのか、全体の流れが全くわからない」 土地なしの状態から家づくりを始める方の多くが、このような大きな不安を抱えています。
土地探しと建物計画、そして複雑な住宅ローン。これらをどの順番で、どのように進めていけば良いのか、途方に暮れてしまいますよね。
この記事では、そんな「土地なし」から注文住宅を建てるための流れを紹介します。
土地探しから家が完成するまでの具体的な「流れ」と「期間」、そして総額でいくらかかるのかという「費用」と「ローン」の仕組みまで、専門家の視点で分かりやすく解説します。
この記事を読めば、家づくりの全体像が明確になり、不安なく第一歩を踏み出せるようになります。
土地なしからの注文住宅｜7つのステップでわかる全工程と期間
土地なしで注文住宅を建てるとき、次の7つのステップに沿って進めていくのが基本的な流れです。
- 資金計画と予算決め（1ヶ月）
- ハウスメーカー・工務店選び（1～2ヶ月）
- 土地探し（3～6ヶ月）
- 土地の申し込みとローン仮審査（1ヶ月）
- 建物のプラン作成と本審査（2～3ヶ月）
- 土地・建物の契約（1ヶ月）
- 着工～完成・引き渡し（4～6ヶ月）
土地なしの場合、ステップ3の「土地購入」とステップ4の「建築プランの検討」は、ほぼ同時での進行が必要です。
ステップ1〜6までにかかる期間は8〜15ヵ月程度が標準的ですが、土地探しや建築プランの検討にこだわると2年近くかかるケースもあります。
ここからは、7つのステップごとに内容を詳しく見ていきましょう。
ステップ1：資金計画と予算決め（1ヶ月）
最初のステップとして、注文住宅全体にかける予算を決めていきます。
予算を決めるにあたって重要なのが「頭金をいくら準備できるか」です。
頭金とは物件取得費用の一部にあてる自己資金のことであり、頭金を多く入れるほど住宅ローンの借入額が減り、月々の返済負担も軽くなります。
ただし、頭金を入れすぎると生活資金が不足する恐れがあります。
不測の事態に備え、最低6ヶ月分の生活費は「生活防衛資金」として確保しておきましょう。
住宅ローンの借入可能額、月々の返済額、住宅ローンの金利タイプといった資金計画も決めておく必要があります。
土地なしで注文住宅を建てる場合、土地代と建築工事費用がかかるため、両者のバランスを十分に検討しましょう。
一般的に土地代：建築工事費用＝4：6〜3：7の割合といわれます。
土地代にお金をかけすぎると、建物に十分なお金をかけられずに満足度が下がってしまうかもしれません。
建てたい家のイメージを家族で話し合ったうえで、できるだけ希望を叶えられるよう、全体の予算バランスを考えることが重要です。
合わせて、ハウスメーカーや工務店のパンフレットを取り寄せたり、住宅展示場に足を運んだりして、施工会社選びも進めていきましょう。
土地なしで注文住宅を建てる場合の建築費相場
土地なしで注文住宅を建てる場合、建築費はどれくらいを見込めばいいのでしょうか。
住宅金融支援機構が行った「2022年度 フラット35利用者調査」によると、土地付き注文住宅（土地購入が必要な注文住宅）の所要資金の全国平均は約4,694万円。前年度の約4,455万円から約239万円もアップしています。
なお、2022年度の土地代：建築費の比率は約3：7でした。
地域ごとに見ると次のようになっています。
| 地域 | 土地代 | 建築費 | 合計 |
| 全国平均 | 1,499.5万円 （31.9％） |
3,194.6万円 （68.1％） |
4,694.1万円 |
| 首都圏 | 2,288.2万円 （42.3％） |
3,117.9万円 （57.7％） |
5,406.1万円 |
| 近畿圏 | 1,760.4万円 （36.0％） |
3,133.4万円 （64.0％） |
4,893.8万円 |
| 東海圏 | 1,299.5万円 （27.7％） |
3,394.4万円 （72.3％） |
4,693.9万円 |
| その他 | 927.2万円 （22.3％） |
3,223.8万円 （77.7％） |
4,151万円 |
（出典）住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」
建築費は地域ごとに大きな差が見られないものの、地価の高い首都圏では土地代の比率が高く、結果的にトータルコストもほかのエリアに比べて高めです。
ステップ2：ハウスメーカー・工務店選び（1～2ヶ月）
土地なしで注文住宅を建てる場合、次のステップで施工会社選びと土地探しを同時に進める必要があります。
施工会社選びは、パンフレットや住宅展示場を見て気になった複数社に見積りを依頼し、比較検討するのが一般的です。
会社ごとに得意とする工法や素材、スタイルなどがあるので、自分の希望を叶えてくれそうな会社から選ぶようにしましょう。
土地探しの方法は大きく分けて、次の2つのパターンがあります。
- 不動産会社やインターネットを使って自力で探す
- 施工を依頼するハウスメーカーに相談して探してもらう
①の場合、土地にかけられた法令的な制限に気づかず選んでしまい、それによって理想が叶えられないリスクがあります。
希望を実現できるいい土地に出会うチャンスを増やしたいなら、②のハウスメーカーに探してもらうやり方がおすすめです。
②なら、土地の仲介手数料が不要なケースがある、土地代と建築費の予算配分を調整しやすい、土地代に関するローンの手続きがスムーズになるといった、多くのメリットも期待できます。
土地に特別なこだわりがない限りは、施工会社に土地探しも含めて依頼したほうが、家づくりをスムーズに進められるでしょう。
ステップ3：土地探し（3～6ヶ月）
気に入った土地が見つかったら「買付証明書」を提出して、購入する意思があることを示し、土地を仮押さえします。
買付証明書を提出した時点では、あくまでも優先交渉権を得た状態でしかありません。
最終的に購入するなら、期限内に売買契約を締結する必要があります。
土地の売買契約書を締結するときには「手付金」を支払います。
一般的に手付金は土地代金の5〜10％程度で、現金で支払うのが基本です。
無事に引渡しまで進めば、手付金は購入費用の一部に充当されるケースが多くなっています。
万が一買主側の都合で売買契約を解約したいときには、手付金を放棄することで解約できるとされています。
ちなみに、土地の地盤調査を希望する場合、実施するのは土地購入後が基本です。
ただ、現在の土地所有者が以前に行った地盤調査報告書を保管していれば、購入前に確認させてくれることもあります。
ステップ4：土地の申し込みとローン仮審査（1ヶ月）
購入したい土地が見つかったら、不動産会社に「買付証明書」を提出して購入の意思を示し、土地を仮押さえします。
これと同時に、土地代金と、その土地に建てる予定の建物の概算費用を合わせた金額で、金融機関に住宅ローンの「仮審査（事前審査）」を申し込みます。
この段階で仮審査に通っておくことで、土地の売主への信頼性が高まり、その後の契約がスムーズに進みます。
仮審査は通常、数日～1週間程度で結果が出ます。土地の売買契約は、この仮審査の承認が下りてから行うのが一般的です。
ステップ5：建物のプラン作成と本審査（2～3ヶ月）
施工を依頼するハウスメーカーや工務店が決定したら、購入した土地における建築プランを話し合いながら決めていきます。
建築プランが決まったら本見積りを出してもらいましょう。
土地代と本見積りに記載された建築費を金融機関に提出し、住宅ローンの仮審査を受けます。
並行して、決定した建築プランをもって施工会社が建築確認申請を行います。
建築確認申請および住宅ローンの仮審査が無事通過すれば、施工会社と工事請負契約を締結します。
この際、手付金として建築費の5〜10％程度の支払いが発生する場合もあるため、現金の準備を忘れないようにしましょう。
工事請負契約書を交わしたら、いよいよ建築工事へと進んでいくことになります。
この段階での建築プランは建物の大枠を決めたものであるため、工事請負契約締結後に、内外装の仕様や設置する設備の種類など、より詳細なプランを詰めていきます。
ステップ6：土地・建物の契約（1ヶ月）
施工会社と工事請負契約を締結したら、住宅ローンの本審査を受けます。
本審査では仮審査で提出した本人確認書類・収入確認書類といったもののほか、次のような書類の提出が必要です。
- 建築確認済証または建築確認通知書
- 建築確認申請書
- 建物配置図、平面図、立面図
- 工事請負契約書
上記の必要書類からもあらためてわかるように、建築確認申請や工事請負契約締結が完了していないと、住宅ローンの本審査に進むことは原則できません。
本審査が通ると新居の着工が可能になります。
ステップ7：着工～完成・引き渡し（4～6ヶ月）
土地先行融資や自己資金などで土地代の決済を終えると、土地が正式に引き渡されます。
建築工事がスタートするのは、土地の引き渡しを受けてからです。
強制ではないものの、着工前には地鎮祭、棟上げの際には上棟式を執り行う場合があります。
親族の意向や地域の慣習も確認したうえで、必要であれば施工会社と相談して進めましょう。
建設工事中は工事車両や職人の出入り、工事音、粉塵などで近隣住民に迷惑をかける可能性があります。
今後のお付き合いも考慮して、着工時や工事中のタイミングで近所にあいさつ回りをしておきたいところです。
地鎮祭を行うなら、終了後にあいさつ回りするのが一般的です。
地鎮祭の流れや服装については、こちらの記事をご覧ください。
基本的に、工事期間中に施主が現場でやらなければならないことは特にありませんが、定期的に顔を出して現場をチェックしておくといいでしょう。
工事が完了したら、現場監督や建築会社の担当者立ち会いのもと、仕上がりをチェックします。
建具の立て付け、傷の有無など細かな部分までチェックし、問題なければ引き渡しとなります。
土地なしの場合の費用総額と内訳｜広島の相場は4,551万円
土地なしから注文住宅を建てる場合、総額がいくらになるのか把握することが最初のステップです。
住宅金融支援機構の2022年度調査によると、広島県で土地付き注文住宅を建てた人の平均総額は4,551万円でした。
この金額を参考に、どのような費用がどれくらいかかるのか、その内訳を詳しく見ていきましょう。
（参考：住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」）
土地購入にかかる費用（土地代金＋諸費用）
総費用のうち、土地の購入にかかるお金です。
これには、土地そのものの価格である土地代金のほかに、不動産会社に支払う仲介手数料（土地代金の3%+6万円＋消費税が上限）、国に納める不動産取得税や登録免許税、印紙税といった各種税金が含まれます。
例えば2,000万円の土地を購入する場合、これらの諸費用だけで150万円～200万円程度が別途必要になる計算です。
土地の価格はエリアによって大きく異なるため、全体の予算のうち、土地にいくらまでかけられるかを最初に決めておくことが重要です。
建物建築にかかる費用（本体工事費＋付帯工事費）
家そのものを建てるためのお金で、「本体工事費」と「付帯工事費」に分かれます。
本体工事費は、家の構造や内外装、設備など建物本体の工事にかかる費用で、建築費全体の約75%を占めます。
付帯工事費は、屋外の給排水・ガス工事、地盤改良工事、駐車場や庭などの外構工事、エアコン設置工事など、生活に必要なインフラを整えるための費用で、建築費全体の約20%が目安です。
広告などで見る「坪単価」は、多くの場合この「本体工事費」のみを指しているため、付帯工事費が別途かかることを忘れないようにしましょう。
その他諸費用（ローン手数料・税金・保険料）
土地と建物の費用以外にも、様々な諸費用がかかります。代表的なものは、住宅ローンを組むためのローン手数料や保証料、建物の登記費用や不動産取得税、火災保険料や地震保険料などです。
また、地鎮祭や上棟式を行う場合はその費用、新居への引っ越し代や新しい家具・家電の購入費用も予算に含めておく必要があります。
これらの諸費用は、一般的に土地代と建築費を合わせた総額の5%～10%程度が目安とされています。
見落としがちな費用なので、資金計画の段階でしっかりと予算を確保しておくことが大切です。
土地なしの場合の住宅ローンの仕組み
土地なしから注文住宅を建てる際の最大のハードルが、住宅ローンの仕組みの複雑さです。
一般的な住宅ローンは、建物が完成してから一括で融資が実行されます。
しかし、土地なしの場合は「①土地の購入代金」「②工事の着工金」「③工事の中間金」といった費用を、建物が完成する前に支払わなければなりません。
この問題を解決するために、以下の特殊なローンを利用するのが一般的です。
土地と建物のローンを別々に組む方法（土地先行融資）
土地先行融資とは、まず土地の購入資金だけを先に融資してもらい、建物が完成した後に、建物の建築費用を融資してもらう方法です。
土地と建物の2本のローンを組む形になりますが、どちらも住宅ローンと同じ低い金利が適用されるのが大きなメリットです。
ただし、土地の融資を受けてから、1年～2年以内に建物を完成させなければならない、といった期間の制約が設けられている場合があります。
また、土地のローン返済がすぐに始まるため、現在の家賃と二重の支払いが発生する期間がある点に注意が必要です。
一時的に借り入れを行う方法（つなぎ融資）
つなぎ融資とは、建物が完成して住宅ローンが実行されるまでの間に必要となる、土地の購入代金や工事の着工金・中間金を一時的に立て替えてくれる無担保のローンです。
住宅ローンとは別の契約となり、建物完成後に実行される住宅ローンで、このつなぎ融資を一括返済する仕組みです。
土地先行融資に比べて金利は高めですが、返済は住宅ローン実行時まで利息のみで良い、手続きが比較的シンプル、といったメリットがあります。
多くのハウスメーカーや工務店が提携している金融機関で利用できるため、現在最も一般的な方法と言えます。
土地探しは「ハウスメーカー」と「不動産会社」どちらに先に相談すべき？
「土地がない場合、家づくりの第一歩はまず不動産会社に行くべき？」と考える方も多いですが、必ずしもそうとは限りません。
それぞれのメリットを理解し、自分に合った進め方を選びましょう。
ハウスメーカーに土地探しから依頼するメリット
結論から言うと、建てたい家のイメージがある程度固まっているなら、先にハウスメーカーや工務店に相談するのがおすすめです。
ハウスメーカーに土地探しから依頼すると、「その土地に希望の家が建てられるか」という専門的な視点で土地を評価してもらえます。
例えば、土地には建物の大きさや高さを制限する法規制（建ぺい率・容積率、斜線制限など）があり、素人では判断が難しいです。
パートナーとなるハウスメーカーが土地探しに関わることで、プランに合わない土地を買ってしまう失敗を防げます。
また、不動産会社を介さない自社所有地や、土地と建物の予算配分を柔軟に調整しやすいといったメリットもあります。
不動産会社で自分で土地を探すメリット
特定のエリアに強いこだわりがある場合や、まだどのハウスメーカーにするか全く決まっていない場合は、先に不動産会社に相談して土地を探し始める方法もあります。
地域の情報に精通した不動産会社は、インターネットに公開されていない非公開物件の情報を持っていることがあります。
幅広い選択肢の中から、じっくりと土地を選びたい方には向いているでしょう。
ただし、その土地に希望の家が建てられるかどうかの判断は、別途ハウスメーカーや建築士に確認してもらう必要があります。
「建築条件付き土地」という、建てるハウスメーカーが指定されている土地もあるため、注意が必要です。
土地なしからの注文住宅でよくある質問
土地探しから注文住宅を建てる際によく寄せられる質問についてお答えします。
Q. 土地がない状態でもハウスメーカーに相談できる？
A. はい、全く問題ありません。むしろ、土地がない段階から相談することをおすすめします。
多くのハウスメーカーや工務店は、「土地探しからの家づくり」をサポートする専門チームや提携不動産会社を持っています。
前述の通り、建築のプロと一緒に土地を探すことで、法規制や地盤のリスクを避け、理想の家づくりに適した土地を見つけやすくなります。
「土地がないと相手にされないのでは？」という心配は不要ですので、まずは気軽に相談してみましょう。
Q. 土地の頭金はどれくらい必要？
A. 一般的に、土地代金の10%～20%程度の頭金（自己資金）を用意できると理想的です。
土地の購入費用を全額ローンで賄える「フルローン」もありますが、審査のハードルが上がったり、金利が高くなったりする可能性があります。
ある程度の頭金を用意しておくことで、金融機関からの信用が高まり、住宅ローンの審査が有利に進みます。
また、手付金や諸費用（仲介手数料、登記費用など）は現金での支払いが必要になるため、それらも含めて自己資金を準備しておくことが重要です。
Q. 建築条件付き土地とは？選ぶべき？
A. 「建築条件付き土地」とは、土地の売買契約と同時に、指定されたハウスメーカーで一定期間内に家を建てることを条件とする土地のことです。
メリットは、相場より価格が安めに設定されていることが多く、土地探しと会社選びの手間が省ける点です。
一方で、ハウスメーカーを自由に選べない、プランの自由度が低い場合があるといったデメリットもあります。
「注文住宅がいいけど、できるだけコストは抑えたい」という方にとっては良い選択肢になりますが、契約前に、どのような家が建てられるのかをしっかり確認することが大切です。
土地なしで注文住宅を建てる際のポイント
土地を新たに購入して注文住宅を建てる際には、押さえておくべきポイントが2つあります。
それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。
できるだけ費用を抑えたいなら「建築条件付き土地」を選ぶ
注文住宅を建てるための土地を探していると、よく「建築条件付き土地」という言葉をよく目にします。
建築条件付き土地とは、施工会社があらかじめ決められている土地のこと。
「建築条件なし」となっている場合、土地の買主が好きな施工会社を選べるということです。
施工会社を自由に選べる建築条件なし土地のほうが、自由度の高い家づくりが可能となります。
間取りやデザインにとことんこだわった家づくりがしたいなら、建築条件なし土地がおすすめです。
ただ、コストや手間はどうしても多くかかります。
「注文住宅がいいけど、できるだけコストは抑えたい」のであれば、建築条件付き土地を選ぶといいでしょう。
施工会社は固定されますが、その分会社選びで悩む必要がありません。
建築条件なし土地よりもリーズナブルでありながら、建売住宅よりもはるかに自由度の高い家づくりが可能です。
どのタイミングでどのくらいの支払いが必要なのかを事前に把握しておく
新たに土地を購入して注文住宅を建てるにあたっては、土地代と注文住宅の建築費それぞれで支払いが複数回発生します。
具体的には、土地代で2回（売買契約締結時・引き渡し時）、注文住宅の建築費で3回（工事請負契約締結時・着工時・引き渡し時）の計5回程度、支払いタイミングがあるのが一般的です。
住宅ローンは、建物が完成して引き渡しを受けるときに融資が実行されるのが基本です。
ただ、土地代など引き渡しまでに必要な資金が足りない場合、先ほど紹介した「つなぎ融資」や「分割融資」を利用することもできます。
資金計画を立てたうえで「タイミングごとにいくら支払いが必要なのか」「現金で支払うのか、ローンを利用するのか」など、あらかじめ検討しておきましょう。
自分たちの希望を叶えてくれる施工会社を見つけよう
土地なしの状態から理想の注文住宅を建てるためには、全体の流れと費用、そして複雑なローンについて正しく理解しておくことが不可欠です。
今回の記事のポイントをまとめます。
- 家づくりの流れは「資金計画」→「会社選び」→「土地探し」の順番で進めるのが成功の鍵
- 総費用は「土地代＋建物代＋諸費用」。広島の相場は約4,500万円
- 土地なしの場合は「つなぎ融資」など特殊なローンが必要になる
何より重要なのは、土地探しから完成まで、二人三脚で歩んでくれる信頼できるハウスメーカー・工務店を、できるだけ早い段階で見つけることです。
信頼できるパートナーがいれば、複雑なプロセスも安心して進めることができるでしょう。
広島・東広島・福山エリアで理想の注文住宅を建てたいなら、ぜひ山根木材にご相談ください。
山根木材は、広島を中心にこれまで1万棟を超える注文住宅を手がけてきました。
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